租赁研究 | 深圳正处于租赁市场结构调整的“阵痛期”
租赁研究 | 深圳正处于租赁市场结构调整的“阵痛期”
随着“十四五”规划期间保障性租赁住房的大量供应，深圳租赁市场正经历一场深刻的结构调整。本文通过分析深圳租赁市场的供需变化、区域分化以及保障性租赁住房的影响，揭示了这一转型过程中的机遇与挑战。
大力发展保障性租赁住房是“十四五”规划周期内的重要民生议题之一。根据住房和城乡建设部的整体规划，“十四五”期间，全国范围内初步规划并筹建的保障性租赁住房总量将达到近900万套（间）。核心一二线城市是保障性租赁住房供应的主力阵地，未来，保障性租赁住房形成规模化供应后，对于缓解大城市住房供需矛盾以及平抑租金波动将有着积极意义。
那么，对于租赁价格水平较高、租赁需求量相对充沛的一线城市而言，大规模的保障性租赁住房供应是否会对其租赁市场造成冲击呢？本文选取深圳为例，尝试从租赁市场的量价变化与保障性租赁住房供应的视角分析今年深圳租赁市场的变化。
需求热度同比下降19%，带动挂牌租金趋势转弱
根据58安居客监测数据显示，今年深圳整体挂牌租金走势较弱，1月至10月挂牌价格呈现环比持续小幅回落的趋势。前十月整体挂牌租金平均约84元/月/㎡，较去年同期同比下降约3.4%。同时，结合月度同比价格趋势反馈来看，今年深圳租赁市场表现较去年同期更弱，仅2月租赁“小阳春”旺季出现价格同比上涨。
通常，市场价格的变化反馈出供需两端的变化。租赁市场价格转弱，也反应出需求端的转弱。根据58安居客监测数据显示，今年1月至10月深圳整体租赁挂牌房源量较去年同期同比下降约16%，而线上租赁需求热度则较去年同期同比下降约19%，需求的降幅高于供应的收缩幅度。因此，在租赁需求转弱的情况下，也带动整体挂牌租金趋势转弱。
同时，结合各月供需同比变化来看，仅3月和6月租赁需求热度同比表现要好于供应。并且，今年各月租赁需求基本以同比下跌为主，仅1月和3月在春节求职需求高峰阶段呈现出同比小幅增长。究其原因，今年在整体经济复苏承压的情况下，需求端的走弱是影响挂牌价格表现不佳的主要因素之一。
区域分化较大，供需活跃区域的价格韧性更强
结合2024年各区域挂牌租金的变化情况来看，区域之间的价格表现分化较大，挂牌价格表现两极分化。10个区域中，仅宝安和龙华的挂牌租金同比小幅上涨；同时，盐田、坪山和大鹏新区等远郊区域的挂牌租金的同比跌幅显著，均超过5%。
究其原因，一方面，今年经济复苏承压，受到就业活跃度下降的影响，挂牌租金水平较高、商务聚集的南山区价格同比跌幅较显著。另一方面，对于需求占比相对较低、区域位置较偏远的盐田、坪山和大鹏新区，租金受需求边际变化的影响更明显，需求的下滑导致挂牌价格表现较弱。
与此同时，对于租赁市场供需活跃度相对较高的区域，挂牌价格表现则相对稳定。结合各区域租赁供需分布情况来看，宝安、龙岗、南山、福田、龙华及罗湖等区域的供需占比相对较高，约90%的租赁供需集中在这六个区，各区占比基本在10%以上。租赁市场的供需活跃度相对较高。
尤其，宝安、龙岗和龙华的挂牌租金性价比较高，导致区域的需求热度占比均小幅高于供应，相对充足的需求有利于挂牌价格的稳定。同时，这些区域的生活居住属性较强。因此，今年在整体租赁市场供需收缩的情况下，宝安、龙岗和龙华的挂牌租金表现较稳定。宝安和龙华的挂牌价格同比小幅上涨1.7%、0.9%，而龙岗较去年同比小幅下跌1.1%，区域挂牌价格的韧性更强。
保障性租赁住房供应或将导致需求和租金分化加剧
根据深圳官方披露信息显示，“十四五”期间，深圳将新增保障性租赁住房40万套（间），在整体住房供应中占比约45%。同时，2021-2027年深圳全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。预计到2035年，深圳全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。未来，保障性租赁住房将是深圳新增住房供应的主力。
1、保租房规划供应集中在需求旺盛的四个区
结合深圳各区保障性租赁住房的筹集规划情况，2022年至2023年，深圳各区政府披露计划建设重点项目（政府组织配租类）房源累计约10万套（间）。其中，宝安、龙岗、龙华和南山等四区的供应占比较高，累计占比达到76%；并且，每区的供应规模均在1万套（间）以上。这四个区也是深圳租赁需求较为聚集，供需比较活跃的区域。
同时，政府组织配租类项目的租金定价为同期同地段同品质市场参考租金的60%左右，这类项目的入市供应将有效缓解区域供需矛盾及降低租金压力。
2、低租金政府配租类保租房可能会分流市场化租赁需求
结合今年1月至10月深圳各区租赁供需的同比变化来看，龙华、龙岗、福田、光明、罗湖、坪山和大鹏新区等七个区的需求热度降幅均大于挂牌供应同比降幅。在保租房供应较集中的四区中，南山的需求同比降幅小于供应降幅，龙岗和龙华需求同比降幅大于供应降幅；同时，龙华的需求同比降幅高于全市整体均值，而龙岗、龙华和南山的供应同比降幅高于全市均值。整体来看，今年，罗湖、龙岗和龙华呈现出供需同步转弱的现象。
租赁需求的下降，一方面来自于经济复苏承压下，就业活跃度的下降，导致租赁需求热度的下降以及承租能力的下降。另一方面，基于承租能力的下降，在仅有市场化房源租金60%的政府组织配租类项目的规模化供应情况下，区域内的部分需求将被分流至这类政府配租房源，可能会导致市场化租赁需求的下降。
综合深圳各区政府公开披露的信息，2023年南山区政府已认定的社会主体出租类的保障性租赁住房项目达到27个，可以提供13365套（间）房源。同时，2024年南山区还推出了约2000套（间）的企业保租房房源。对于区域租赁挂牌房源的下降提供了有效补充。此外，2024年光明区政府也先后推出四批企业保租房项目，总计约6500套（间）房源。福田和大鹏新区也有部分政府配租类保租房供应。
3、长期来看，城中村存量改造将导致租金分化的加剧
一直以来，深圳城中村都是外来青年和低收入人群的第一租房选择。根据公开数据统计，深圳共有1746个城中村，涉及房源约550万套，主要分布在宝安区、龙岗区和龙华区。其中，宝安区的城中村建筑栋数占比达到28.14%，建筑面积占比为32.97%；龙岗区城中村建筑栋数占比为25.65%，建筑面积占比为25.70%；龙华区的城中村建筑栋数占比为13.83%，建筑面积占比为14.93%。
结合58安居客研究院的租赁市场数据来看，由于区域租赁需求聚集度较高，今年宝安、龙岗和龙华的挂牌租金表现相对稳定。从挂牌租金表现的角度，城中村仍是深圳租赁市场的供需主力。那么，仅有市场化房源租金60%的政府组织配租类项目是否会分流低价格城中村房源的租赁需求呢？
2023年3月，《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》正式发布，正式开启深圳城中村租赁改革。以“高品质、小户型、可支付、有温度”的保障性租赁住房为改造的目标。城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。
第一，按照市场化供需平衡的逻辑，城中村改造属于存量改造，对于市场租赁供应的规模并无大的影响，但实施优化改造后必然会小幅提升部分房源的租赁价格水平。由于目前城中村改造的规模有限，因此，对于存量市场整体挂牌价格的影响相对较小。
第二，针对产业人才的租赁需求保障，低租金的政府组织配租类项目将分流这一群体的租赁需求，与同价格段的市场化房源形成竞争关系，对于同区域市场挂牌租金将形成一定抑制作用。
第三，在规模化保租房项目入市及城中村改造项目入市后，基于房源品质提升和价格具备一定性价比，预计将对城中村房源中同价格段房源形成一定抑制作用。同时，对于竞争力较弱的低价格房源，在面临市场需求减少及被分流的情况下，价格也将面临下行压力。长期来看，城中村存量改造将导致不同品质房源间的租金分化加剧。
小结：
综上分析，今年深圳整体租赁市场的表现相对较弱。一方面，来自于经济弱复承压，就业端活跃度下降，导致租赁需求的活跃度下降，呈现出量价双双转弱。另一方面，内部租赁供需分化，城中村作为深圳租赁供应的主力，现阶段起到了稳定供应的作用；但也面临来自于新建保租房和存量转化保租房对租赁需求的分流。
未来，深圳租赁市场的供应格局将持续调整，市场化租赁房源、保障性租赁住房以及各类城中村房源，这三者之间的供应格局将呈现动态的平衡。一方面，通过存量转化，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳保障性租赁住房建设筹集的重要渠道之一。另一方面，市场化租赁房源也将通过改造及非居转化成为保障性租赁住房的一个供应渠道。保障性租赁住房在要求提升租赁房源品质的同时，仅有市场化同类房源90%和60%的价格，无疑将对既有的市场产生一定价格冲击。
目前，深圳也正处于租赁市场结构调整过程中的阵痛期。未来，伴随着市场供应结构的不断优化，有利于深圳更好的留住产业人才、降低城市的人才居住成本，提升深圳的人才吸引力，帮助新市民、年轻人更好的扎根深圳。