房租的分摊与租房收入的确认
房租的分摊与租房收入的确认
企业房租的账务处理面临着多个问题，包括进项税发票抵扣时机、免租期和奖励金的分配、是否确认使用权资产、预付租金是否需要折现等。本文将详细探讨这些问题，并提供具体的会计处理方法和案例分析。
低价、短期或小企业房租的处理
- 总体原则
《企业会计准则》下，总租赁费用低于4万，或1年内的租赁属于低价值租赁或短期租赁，不需要确认“使用权资产”。而中小企业，执行《小企业会计准则》的，对于经营租赁依然可以不需要确认“使用权资产”。中小企业租房，几乎都是经营租赁，所以不需要确认“使用权资产”。
- 中介费如何入账
小企业、低价值租赁、短期租赁的中介费直接计入“管理费用”。
- 租赁奖金、或免租期如何入账
免租期也要分摊房租；租赁奖金要冲租金成本。如：甲公司为小规模纳税人，21年租入办公室每月1万，租期一年，有一个月免租期，22年如果续约则减免1万元租金。
21年甲公司每月租金确认= 12万÷ 13（免租一个月）=0.92万元
22年续约每月租金分摊 = （12-1）÷ 12 = 0.92万元
注：只适用于《小企业会计准则》
- 对增值税的影响
取得房屋租赁专票当天即可对进项税全额进行抵扣。虽然有房屋使用上的限制，用于职工集体福利、免税产品销售及娱乐行业的房租不能抵扣。但租入固定资产混用可全额抵扣进项税政策出来了后，只要不是行业限制，租房专票的进项税都能想到抵扣的办法。
- 对所得税的影响
房屋租赁费必须按照实际使用的情况计入所得税税前扣除。如2022年缴纳租房费用12万，支付的是22年8月份至23年7月份的房租。则22年允许税前扣除的只是22年使用的5个月房租5万元。
- 例题
甲公司为一般纳税人，适用《小企业会计准则》。2022年9月，租入一套房屋作为办公用，约定每月租金1.05万，押金1万，一次性中介费1.06万，预付半年房租，每到房租到期前一个月，按半年缴纳一次房租。完成甲公司2022年会计分录。
9月份签订合同日
借：管理费用——中介费 1万
应交税费——应交增值税——进项税额 600
贷：银行存款 1.06万
借：其他应收款——押金 1万
贷：银行存款 1万
借：预付账款 6
应交税费——应交增值税——进项税额 3000
贷：银行存款 6.3万
9月后每月摊销房租（含9月）
借：管理费用——房屋租金 1 万
贷：预付账款 1 万
房屋出租收入的确认
- 总体原则
中小企业专门用于出租的房产，不用确认“投资性房地产”。原因很简单，《小企业会计准则》下没有了“投资性房地产”这个科目，而小企业很难有能力对出租的房地产采用公允模式去计量，所以中小企业用于出租的房产依然按照固定资产核算。
- 免租期、和租房奖励
免租期需要确认收入、租房奖励需要从收入中扣除。如甲公司租赁给A公司一间办公室，每年14万元，免租期1个月，如果能够年初一次性支付则减免1万元。
每月分摊房租计算=（14-1）÷（12+1）=1万
- 中介费的入账
中介费直接入账销售费用。分录如下：
借：销售费用—中介费
贷：银行存款
- 收入的确认
会计上房租分摊至每个月进行收入确认，税务企业所得税上按合同约定付款日期确定收入，增值税按发票开具日期或实际收到房租日孰早，房产税按平均分配至每一个月申报房产税。对税务的影响，主要是针对企业所得税的影响，上“2”已经说明过，免租期也是需要确认收入的。报税时需要填制如下表，将收入分摊至每一个月。
- 案例
2021年7月份，甲公司向乙公司出租房产一套，起租日为8月1号。约定年租金12.6万（含税）。乙公司于每年7月份支付全年房租。假设该项房产为甲公司200万购得，8月1日前达到可使用状态，按20年折旧，无残值。请列出甲公司21年账务处理。
21年7月份
借：银行存款 12.6万
贷：预收账款 12万
应交税费—应交增值税—销 0.6万
21年8月份
借：固定资产 200万
贷：银行存款 200万
借：预收账款 1 万
贷：其他业务收入 1万
借：其他业务成本 0.83万（四舍五入省点事）
贷：累积折旧 0.83 万
21年全年确认收入 = 1× 5 =5万
21年全年确认成本 = 0.83× 5 = 4.15万
PS：如果期间发生房屋修缮费用，维护费用，由乙公司承担的，甲公司无需账务处理。由甲公司承担的计入 “其他业务成本”。