房屋代持的风险与防范措施

房屋代持的风险与防范措施

房屋代持是一种常见的财产安排方式，但在实际操作中存在诸多风险。本文将为您详细解析房屋代持的主要风险点，并提供相应的防范措施和相关法律协议模板。

一、合法房屋代持的主要风险点

1. 代持人私下出售房屋的风险
2. 代持人私下长期出租房屋的风险
3. 代持人私下将房屋为他人设置居住权的风险
4. 代持人个人负债，代持房屋被法院强制执行的风险

二、防范措施

（一）主要防范措施

1. 房屋产权证及相关合同等资料，由被代持人持有。
2. 如果被代持人不实际居住在该房屋时，房屋应由被代持人实际控制（《房屋管理委托书》），或委托第三方房屋中介公司出租。
3. 双方签订房屋代持协议，取得房屋产权证后，可以请代持人与被代持人或被代持人委托人签订一份长期《居住权协议》，并在不动产登记中心办理居住权登记。
4. 也可以将房屋办理长期借款抵押登记，这样代持人在出售房屋时，也需要经过抵押权人同意。

（二）原理

1. 设有居住权：代持人若要私下出售房屋，善意买受人在办理过户登记时，就会发现房屋设有居住权。正常情况下，就会暂停或取消购买行为，会联系居住权人了解情况。法院若要强制执行房屋，在查询房屋基本情况时，就会发现房屋设有居住权，就会联系居住权人了解情况，有助于解释该房屋的所有权人并非代持人。
2. 在房屋设置了抵押权时：代持人若要私下转让房屋，买受人在看到房屋有抵押权时，正常情况下，从资金安全角度出发，也就会暂停或取消购买行为，会联系抵押权人了解抵押权情况。

三、主要防范协议

为了房屋代持的安全，为您准备了以下协议：

1. 房屋代持协议
2. 居住权协议
3. 解除《房屋代持协议》通知书
4. 解除《居住权协议》通知书
5. 房屋管理委托书
6. 房屋出售授权委托书
7. 房屋买卖合同
8. 房屋借款抵押合同

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