新型“以房养老”协议的司法定性丨案例参考册

新型“以房养老”协议的司法定性丨案例参考册

在老龄化、少子化加深的背景下，养老问题日渐突出，成为全社会关切热点。在家庭养老、社区养老、机构养老之外，社会大众开始自主探索个性化、行之有效的新型养老模式。

本期推出的案例就是近年来出现的“以房养老”模式，该案的司法审判将“以房养老”协议的财产内容定性为附义务的赠与合同，并适用新规，在一案中同步处理房屋买卖合同与赠与合同两种法律关系，维护了财产处分权利与真实意思自治。此案从司法上认可，以签订协议为基础、以居家养老为形式、以在生前分步转移房屋所有权为激励方式、以设立居住权为保障的新型养老模式，具有政策研究价值和现实借鉴意义。

何某诉黎某确认合同无效纠纷案

2004年，周某与黎某签订《上海市房地产买卖合同》，将周某房屋一半产权转与黎某。

2007年，周某记述：1993年起得到黎某诸多照顾，2004年将房屋一半产权过户给黎某。后周某与黎某全家共同生活，受到悉心照养。而周某女儿何某自2000年后与周某形同陌路。作为报答，房屋全部产权将交与黎某。

2013年，周某与黎某签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋全部产权转与黎某。

2015年，周某与黎某签订《以房养老有偿服务合同》：周某自愿于2004年将房屋一半产权无偿赠与过户，经过十余年来的共同生活，黎某仍一如既往、无微不至的照顾与关怀，故将房屋余下产权以房养老形式给予黎某。百年后，骨灰交黎某选址安排。黎某承诺赡养周某衣食住行到终老，周某对赠与房屋有终身居住权、以家庭形式居家养老。

2017年，周某因病去世，享年87岁。黎某将周某骨灰安葬于周某原籍。

2018年，何某起诉至法院提出诉讼请求：1.判决确认周某与黎某签订的两份《上海市房地产买卖合同》无效，2.判令黎某将房屋所有权变更登记到何某名下。

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本案中，老人在独生女拒绝赡养的情况下，将房屋所有权分步转移给故友，换得扶助、长寿与善终，探索出了新型养老模式：

1、签订书面协议。

合理、明确设定双方权利义务，为养老行为的实施提供法律依据。

2、分步转移所有权。

既有激励，又有制约，既避免提前转让全部份额诱发扶养义务人消极履约的道德风险，又遏制遗赠扶养模式下扶养义务人着眼于实现受遗赠权利的不良倾向，促进了养老协议的继续与切实履行。

3、在生前完成过户。

以明确、连续的行为将房屋过户做成既成事实，消除意思表示上的模糊、减少日后遗产纷争与僵局。

4、保留居住权。

为老人居住与生存留下余地，防范房屋转让抚养义务人违约，这与后来的民法典设立“居住权”制度几无二致，可资“居住权”案例研究之用。

5、居家养老。

老人不仅获得了生活照顾，而且获得了精神温暖，系现行以房养老模式仅提供养老资金所不及。该新型养老模式，得到司法认可后，具有良好的政策研究价值和现实借鉴意义。

本案以房养老协议兼具人身与财产内容，在法律上尚属空白。将该协议的财产内容认定为附义务的赠与行为，契合民法典第464条的新规定：身份关系协议在没有规定时，可以根据其性质参照适用合同编。本案将身份协议参照适用合同规定的做法，可作为类案参考。

同时，本案系“名为买卖实为赠与”的新类型案件。本案从探究当事人真实意思出发，认定房屋买卖合同仅用于办理过户手续、系虚假意思表示，认定以房养老协议的法律性质为附义务的赠与合同、系隐藏意思表示，并同步对虚假意思表示与隐藏意思表示分别作了处理。具体为：评价房屋买卖合同无效；并进一步审查赠与合同关系，排除违反公序良俗等合同无效事由，排除法定与任意撤销事由，确认被告已履行所附义务，评价赠与合同合法有效，不可撤销。该处理维护了财产处分权利与真实意思自治，摒弃了拒绝尊老孝亲的行为。本案在新旧法律适用与一案合并处理两种法律关系方面，对类案裁判均具有参考意义。

《中华人民共和国民法典》 第464条