从东北经验看全国楼市未来走向
从东北经验看全国楼市未来走向
东北楼市经历了从繁荣到低谷再到反弹的过程，其经验对全国楼市未来走向具有重要参考价值。本文通过对比东北地区楼市的历史调整和反弹经验，结合当前宏观经济环境和政策支持，对全国楼市的未来走势进行预测。
东北楼市发展历程
1998年-2012年，东北三省楼市迎来发展黄金期，商品房销售面积和销售额年复合增长率（CAGR）分别达到20.3%和29.5%，2012年分别占到全国的13.6%和10.7%。然而，随着经济增速放缓、高库存和人口净流出等因素的影响，2013-2015年东北三省楼市步入剧烈调整期，期间销售面积和销售额最大跌幅分别达到50.9%和44.1%。
2016年，在全国楼市回温的示范效应和棚改带来的增量需求（贡献约20%）的双重作用下，东北楼市逐步迎来反弹，销售额最高反弹至此前高点的80%。2021年至今，东北楼市跟随全国同步调整。
东北楼市调整及反弹特征
东北四大城市在调整期的表现显示出较强的韧性。销售面积和销售额的最大跌幅分别为40%和37%，低于其他区域的67%和57%。随后的反弹幅度更是远高于其他区域，最高达34%和84%，反弹高点分别达到前高点的80%和116%，远大于其他区域的34%和45%。
从房企格局来看，市场出清主要影响中小房企，头部企业格局保持稳定且市占率提升。2013年排名前十的房企中，有8家在2017年仍保持前十位置。这些房企在2013-2017年的销售额CAGR为14.7%，远高于同期东北三省-7.5%的整体增速，合计市占率由7.4%提升至17.4%。
当前全国楼市与上轮东北调整的对比
当前全国楼市与上轮东北调整期存在相似之处，如经历大幅调整、待售库存高企，同时面临城镇化放缓、出生率下降、老龄化提升等中长期问题。但也有显著不同：
- 宏观经济更具韧性：2024年全国GDP仍保持5%的增长。
- 政策支持力度更大：全国商品房首付比例及房贷利率已降至历史低位。
- 房价调整幅度更大。
- 房企出清更剧烈：流动性危机已蔓延至中大型房企。
结论
东北楼市的经验表明，即使在经济环境不利的情况下，通过政策支持和市场调整，楼市仍有可能实现反弹。当前全国楼市虽然面临诸多挑战，但宏观经济的韧性、更大的政策支持力度以及更彻底的供给侧出清，可能为未来的市场复苏奠定基础。