七中及优胜路小学划片小区详解
七中及优胜路小学划片小区详解
郑州市第七初级中学和优胜路小学的学区划片范围包括同乐社区、优胜社区、优南社区、城中央社区、天下城社区内具有郑州市市区户籍的小学毕业生。两所学校的划片范围大部分重合，因此本文将两个学校放在一起介绍。
两个学校简介
郑州七中
郑州市第七中学创建于1950年，1958年更名为“郑州市第七中学”，1978年被定为市级重点中学，2006年被评为河南省第一批省级示范性中学。学校最有特色的班级是“周恩来班”、“邓颖超班”、“青羽班”。2014年，河南省首个“周恩来班”和“邓颖超班”落户郑州七中，致力于培养拥有广博知识和优雅气质，兼具家国情怀的人才。如今的“周恩来班”和“邓颖超班”被授予“郑州市青年五四奖章集体”，已经成为郑州市及至河南省教育的一张名片。
除了位于健康路上的七中初中部，七中教育集团的初中校区还有七中金桂校区（金桂中学）、树人外国语、树人外国语南校区（89中）、七中东校区 (49中)等。其中金桂中学、树人外国语在金水区或二七区初中里都属于二梯队还不错的初中，也都设置有周邓班等重点班型。
据网络信息，2023年七中中考约500人参加， 大三甲过线约70人，大小三甲过线人数120人左右，大小三甲过线率在24%左右。
优胜路小学
郑州市金水区优胜路小学创建于1950年。学校位于优胜北路与劳卫路交汇处，学校占地面积8798平方米。现有教学班56个，在校学生3002名，在职教师170人，是一所文化底蕴深厚，师资力量雄厚，设施设备先进，校风校纪严明，学习氛围浓郁的中原名校。学校先后获得国家级体育统项目学校、全国红旗大队、省体育工作先进单位、省校园文化先进单位、省示范性家长学校、市文明学校、市职业道德建设“十佳单位”等荣誉称号。
几个比较新的划片小区
区域内比较新的小区有天下城、城中央、优胜花园等，下面一个一个看。
天下城
首先看热度很高的天下城。老城区的改善小区并不算多，天下城可以算是一个。2003-2007年的房，纯电梯高层。小区共11栋楼，1483户。以两梯两户和两梯三户为主，户型以三房和四房为主，还有少量两房和标准间。
作为一个20年前开发的小区，小区的规划设计理念还是很超前的。各个楼栋的楼间距很宽，有集中绿地、阶梯水系，还有内部的商业广场，放到现在也很能打。不单做到了机动车人车分流，还做到了非机动车人车分流，很多2010年后的小区都做不到这一点。小区是双气社区，不过一期是暖气片，二期三期开发商铺设了地暖，也很超前的配置了。
但毕竟是20多年前的设计，小区也有一些缺点。一是车位不大够。虽然地下车位分两层，但不到1000个，车位配比满足不了1:1。除去小户型外，大户型也满足不了目前普遍要求的一户两个的标准。目前小区车位转售的挺多，负一层20万左右一个，负二层15万左右一个。第二是户型在目前看来有点偏大了，空间有点浪费。比如101平的两房、157平的三房、188平的四房。不过反过来说，空间浪费也是其高端改善定位的表现之一。
其实天下城的西南角还有一个12号楼，上面都是小户型，包括33平的标间和62平的两房。标间目前有人在卖，单价比较高，挂牌单价都在2.8万/平以上；62平的房源就非常少见了，传说中出来就被抢的户型。不过如果预算够尽量还是选个大点儿的吧，因为单价差的原因，总价实际上错的不太多。
想考虑主城区又不想挤在老破小里的朋友，可以重点关注一下天下城这个小区。
城中央
如果预算不够，又想要稍微新的房子，可以看看城中央小区。
先说缺点吧，这个小区最大的缺点就是地块是个长条形，而且不方正。导致小区6栋楼里有4栋是斜着或者竖着摆布，采光会受到影响。内部受限于狭小的空间，也没有什么大的景观面，只是做了一些宅间的绿化。不过这个小区在区域内房龄比较新。而且小区外面就是已经开通的三号线和即将开通的七号线大石桥站，出行真的很方便。
城中央的户型面积段跨度也很大，从42平的大标间到202平的大复式，但主力户型还是70-87平的两房和132-146平的三房和四房。因为整体品质赶不上天下城，所以说这个小区价格略低一些，目前两房的价格基本在140-180万，三房四房的价格在200-300万。
特别是预算只够想买两房的朋友，这个小区的两房房源在售挺多，挑选余地比较大。
优胜花园
如果预算还不够，又不想入手老破小的，还可以看看优胜花园。小区一共10栋楼，其中9栋多层和1栋电梯小高层。
这个小区的价格跨度就大了，步梯多层的高楼层基本上就是1.2-1.5万/平，中低的好楼层基本上1.9-2.2万/平。
户型从现在看来也是偏大，90-105平的两房，120-160平的三房，不过个人认为既然都考虑优胜花园了，重点还是关注性价比，大面积高单价高总价的房子慎重，因为随着房龄的增加，未来可能会不太好转手。
对于没有电梯的步梯多层来说，房龄越老，楼层差越大。这种有学区的小区，很多家庭需要老人接送孩子，一楼二楼简直就是刚需。所以说这种小区一楼二楼反而好卖，而且价格也比较高。
回头再说说优胜花园，小区内停车还比较方便，小区的道路和宅间做了很多的停车位，但也牺牲了很多的绿化面积，这属于鱼与熊掌的问题了。在小高层下面还有个不大的地下车库，地下车库上还搞了个比较大的花园，算是个小区内的集中绿地，这也是比很多老家属院要强的地方——有停车位又有绿地。
总的来说，无论从房龄还是从小区内部，还是从目前的挂牌价看，优胜花园都是一个很合适的中档次选择。
其他有电梯房的小区
除了上面说的几个小区外，区域内有电梯房的小区还有工贸职业学院家属院南区，两栋多层两栋小高层，05-06年的房，这个小区价格不低，电梯房的报价基本上都在2.2万/平以上了，但是离学校近，小学160米，初中400米。
河南工业贸易职业学院家属院南区
防疫路11号院，除了几栋老多层之外，还有一栋12层小高层。这一栋小高层的房龄有点早了，1998年的房子到现在已经26年。它的户型都比较小，有60-70平的两房和不到100平的三房，价位也不高，目前挂牌价1.1-1.5万/平，想要电梯房的可以看看。
廊桥水岸
还有一个新小区——廊桥水岸，严格来说不能算是小区吧，只有一栋楼，2018年的房，区域内房龄最新的一个。这个小区一共154套房，目前挂牌量10套，挂牌价1.7-2.1万/平。这个小区的挂牌价看起来比起城中央要低，但因为紧挨着金水高架桥，而且没有小区，所以这个价格对比起来实际上不低，所以不怎么推荐。
一些家属院小区
剩下的就是一些单位家属院儿和老旧小区了。这里边比较大的有七中家属院、矿山材料厂家属院、地矿厅家属院、化药厂家属院、优胜南路二号院等。
这些小区的房龄基本上都在30年以上，价格差不多都在1.1-1.6万/平，相对更低一些。这些家属院的户型基本上都是以中小面积为主，50平到90平的居多，但这些老房子几乎没有什么公摊，所以说即便是80多平的小三房实际上住起来并不小，而130多平的三房户型简直可以用空间阔绰来形容了。单价总价都不算太高，对于预算有限的也不失为一种好选择。
七中家属院
地质局家属院
选这种家属院小区需要注意几点：第一要选停车稍微方便点的，因为市中心这个区域路边儿的停车位都不好找，而且有被“拖走”的风险。第二，不要选太旧的楼栋，这些家属院因为开发时间比较早，里面有20多年的楼栋，还有40年以上的楼栋。这些楼栋虽然房龄差的多，但价格差的不算多，对于这些太老的楼栋，不是特别便宜就不要再选了，因为后期转手会有难度。第三选中低楼层，不用怎么爬楼，后期也好转手。第四不要买装修特别旧和特别新的，前者你得重新装修，老小区装修可不比新小区，特别的劳心费力；还有装修特别新的房子，报价会很高，价格也不好谈。
当然以上都不是绝对，还是那句话：当价格够低的时候，一切的缺点都不是缺点了。大不了你不住，只当落个学位，在旁边租房就行了。
一些老小区
岗杜街沿线的一些老小区
最后就是那些一栋楼两栋楼的老小区，比如说石桥街附近的几个院。防疫路上的几个院，还有岗杜街上的几个院。这些一栋楼两栋楼的老小区，它们的缺点很明显，就是没有内部配套设施、没有停车空间、没有物业管理。这种老的“三无”小区，便宜是便宜，但是流通性是个大问题，同样的房龄，即便是比那些有小区的家属院要便宜，但还是卖不过它们。也就是说，如果你从小学开始上起等孩子上完初中已经九年以后了，这中间的不确定性因素太多了。除非能纳入到城市更新项目，政府帮忙来个旧城改造，用公共资金买单给这些老小区的内外部环境搞上去，否则不建议考虑这些小区。
区域内未来可能的新小区
另外再说说目前两个学校划片区域内两个近几年可能会开发的新项目。
河南宾馆城市更新项目规划示意图
第一个是河南宾馆城市更新项目。根据官方消息，将打造金水河“一河两岸”片区更新样板、郑州市历史文化资源更新示范标杆。根据效果图显示，将保留河南宾馆主楼做更新改造，主楼背后则规划有三栋高层住宅，一栋类似宾馆的建筑。
第二个是郑州市图书馆原址改造，也就是目前在建的7号线大石桥站上盖。根据郑州地铁之前发布的公告，“大石桥站综合开发项目位于南阳路以东、石桥东里以北，优胜南路以南，紧邻3号线与7号线换乘站，地块内设计预留有两处地铁出入口。项目占地面积约2.1万㎡，地块拟规划住宅、商务办公、文化设施等，并与地铁站相联通，拟规划总建筑面积约8.4万㎡” 。
关于这两个项目大家可以参考目前正在热卖的郑轨经纬归臻和城发玥园。这俩项目如果开发入市，第一位置更好，配套更全；第二如果能参与划片，那真的是锦上添花了，会更热。
附近的一些单学区区域
最后我们说说周边几个单学区的区域，以免大家搞混，造成不必要的麻烦。
首先是南阳路西，岗杜街东、优胜北路南的区域，以及岗杜街1号院；这一块只能上优胜路小学，初中划到了71中或者26中。这一区域内的小区主要是宏益华香港城2期和晖达优胜小区。
另外是健康路、同乐路、东三街、优胜北路合围的区域，这一块只能上七中，小学划到了黄河路二小或者文化路二小。这一块的小区主要是同乐路10号、同乐路13号、河南工业贸易职业学院家属院等。
只考虑单学区的可以看这两块区域内的小区，优势很明显，相比双学区的小区便宜的多。以同乐路10号院为例，目前的挂牌均价不到1万/平，成交价则会更低了。
七中优胜路划片小结
七中优胜路这个区域盘点的差不多了。总结很简单，有预算直接天下城，预算不太够的城中央和优胜花园，再不济的也建议入手个大点的家属院老小区。剩下的小区，建议等待捡漏。
附：七中优胜路部分双学区小区详情
（全文完）