以案释法：房屋买卖与民间借贷如何“穿透式”认定效力？
以案释法：房屋买卖与民间借贷如何“穿透式”认定效力？
房屋买卖与民间借贷看似独立，但实践中常因"以房抵债"、"阴阳合同"等操作引发争议。如何穿透表象认定法律效力？本文通过一个真实案例，解析司法裁判逻辑，助你规避交易风险。
案情基本
原告甲诉称，2024年2月其购买了乙的房屋，双方签订了《房屋买卖协议》，约定房屋总价180000元。甲将购房款支付给乙，但乙未交付房屋，故要求依法确认《房屋买卖协议》有效，乙向甲交付房屋。
本案在调解的过程中，乙辩称，其未将房屋出售给甲，之所以签订《房屋买卖协议》是因为乙向甲借款时，甲担心乙无力偿还借款，要求以案涉房屋做担保，签订了《房屋买卖协议》。经调解，乙分三笔向甲返还借款。
法官说法
双方签订房屋买卖合同的真实意思是为民间借贷合同设定担保，并不具有房屋买卖的真实意图。签订房屋买卖合同的行为是以虚假财产转让行为隐藏实质担保目的的非典型担保。应当从交易方式、履行时间、基础债务等方面审查双方的真实意思表示。即便双方依据房屋买卖合同办理了过户登记，房屋让与担保的债权人也不享有真正的所有权。按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖房屋，以偿还债务。
本案中，乙为担保能够返还甲的借款18万元，与甲签订了房屋买卖协议，双方并非真正的房屋产权交易行为。经法官释明后，甲变更诉讼请求，要求乙返还借款。因甲乙未对案涉房屋办理抵押或者所有权转移，对第三人而言不具有公示的效力，故甲对案涉房屋不具有优先受偿权。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干规定》
第二十三条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
本文原文来自澎湃新闻