LPR历史最低！南京房贷利率进入“2”字头，存量房业主“太难了”
LPR历史最低！南京房贷利率进入“2”字头，存量房业主“太难了”
2024年7月22日，中国人民银行宣布下调贷款市场报价利率（LPR），其中5年期以上LPR降至3.85%，较上期下调10个基点。这一调整使得南京首套房贷利率有望进入"2"字头时代，创下历史新低。
LPR下调历程与南京房贷利率变化
这是继今年2月份下调25个基点后，今年5年期以上LPR的第二次调整，再次刷新历史新低。拉开LPR走势图不难发现，2019年8月至今，5年期以上LPR经历了数次下调。最新公布的3.85%，是新的LPR报价方式施行以来的最低值。
"5.17"央行新政，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这意味着在央行公布的LPR基础上，房贷利率"因城施策"还有下探的空间。
把视线聚焦到南京楼市。今年1月以来，南京首套房商贷利率实现多连降：
- 1月，首套房贷利率下限从LPR-20基点调整为LPR-30基点，商贷利率正式进入3字头时代，最低3.9%；
- 2月，由于5年期以上LPR从4.2%调整为3.95%，南京首套房贷利率相应地调整为3.65%；
- 5月，南京首套房贷利率频繁发福利，从3.45%降至3.25%，又降至3.2%；
- 6月，首套房贷利率执行3.15%；
- 7月22日之前，首套房已普遍降至3.05%（LPR-90BP）；
- 7月22日之后，南京首套房利率将迈入"2"字头。
利率下调带来的实际影响
以贷款200万，等额本息、30年还清为例，今年1月首套房贷利率3.9%，需支付利息139.6万，月均还款9433.4元；若现在以2.95%利率购房，需支付利息101.6万，月均还款8378.24元；利率下调后，总利息可节省约38万，每月少还约1055.16元。
LPR官宣下调是全国性的利率调整，这意味着今年下半年的楼市，开始释放刺激性利好，为买房人减负。
存量房利率调整与商转公政策
首套房贷利率再次全国性下调，也让降存量房贷利率呼声愈发高涨。要知道在前几年，相当多的买房人站在了超5%甚至超6%的利率高位上。去年9月25日，存量房贷款利率已正式下调至LPR或LPR-20BP，这批买房人的利率微降，目前多集中在4%-4.3%不等。
但新房利率不断下调，"2"字头和"4"字头的强烈对比，让更多存量房业主坐不住了。有网友在南京官方网站留言咨询：南京存量房贷款利率是否会有调整？对此，有官方回复表示：存量房贷利率调整问题非南京市管辖范围，需向国家金融监督管理总局江苏监管局咨询。
存量房贷利率，究竟能不能继续降？第一财经在报道里指出：业内人士认为，目前银行息差持续承压，短期内再次调降存量房贷利率难度较高。
一边是房贷利率频繁波动，另一边却是存量房利率难调整，这让当下买房人有了更多权衡，越来越多买房人选择全款买房。南京网上房地产的数据显示：6月份南京买房人一次性付款比例依然较高，为40.8%（二手房）。
商转公政策现状
一旦楼市变化涉及到房贷利率，"商转公"就是另一个绕不过去的话题。今年以来，马鞍山、阜阳、郑州、芜湖、厦门等多个城市陆续启动房贷商转公政策，对此就有网友在领导留言板上求助：2020年在南京以商业贷款购房，作为刚需，非常关心南京何时能启动房贷商转公？
南京住房公积金管理中心的回复，也非常明确：暂不开展商业贷款转公积金贷款业务。列举了多条"南京暂不适合开展商转公业务"的原因。比如南京公积金个贷率仍在高位运行（100%左右），不开展"商转公"是为保证公积金贷款业务不受影响。
今年5月，全国层面下调了公积金贷款利率，首套2.85%、二套3.325%。仅从购房成本来看，商转公的好处是降低利率，为存量房贷款人省下一笔不小的支出。
而对于新购房贷款人而言，若南京首套房商贷普遍执行2.95%（LPR-90BP），将与公积金首套2.85%的差距越来越小，且商贷利率下降趋势明显，不久后与公积金贷款利率持平或更低，也不是不可能。
当前南京楼市环境分析
无论是LPR调整还是希望存量房利率下调、"商转公"，买房人一贯的诉求就是"降低购房成本"。放眼当下南京楼市，政策面持续放宽、利率不断下调（商贷&公积金），同时新房优惠花样颇多，二手房议价空间较为可观，对买房人而言，当下置业环境颇为友好，刚需自住若有心仪房源，不妨瞄准时机及时出手。
本文回顾了2024年7月22日LPR下调对南京房贷市场的影响，虽然文章发布于2024年7月，但其对理解当前房贷利率走势和楼市环境仍具有重要参考价值。