首套房契税计算方法及认定条件详解

首套房契税计算方法及认定条件详解

首套房契税是购房者在购买首套房时需要缴纳的一种税费。根据国家规定，首套房契税税率暂统一调整到1%。那么，如何计算首套房契税呢？首先，我们需要了解首套房的认定条件。

首套房的认定条件

首套房是指购买仅拥有一套住房，并满足以下三个条件的情况：

1. 买房人年满18周岁；
2. 购买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；
3. 购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。

需要注意的是，与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

首套房的认定情况包括：

1. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套；
2. 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套；
3. 全款买过一套房，贷款买房——算首套；
4. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套；
5. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套；
6. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套；
7. 夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；
8. 夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。

房屋契税的计算方法

房屋契税是一种税，是国家在房屋销售中必须缴纳的税。根据住房税基准的不同计算，可分为三类：

1. 工作按交易价格计算：交易价格由双方决定，合同成立。税务机关将此作为基础和直接税。这种定价方法主要适用于转让国有土地使用权、出让土地使用权和出售房屋的权利；
2. 根据市场价格计算：房价绝不是一成不变的。例如，北京成为2008年奥运会的主办城市，而奥运村的价格立即飙升。土地使用权的面积，作为礼物的住房，定价只能基于市场价格，而不是房屋的原始价值；
3. 项目按房价差价征税：随着二手房市场的兴起，住房市场进入了人们的生活。如果房价30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税计算，自然是两个卧室的差额，即10万元，同样，土地使用权的交换，也必须根据差额。相等的交换，意味着差额为零，交易双方都免征税款。

通过本文的介绍，相信大家对首套房契税的计算方法和认定条件有了更清晰的了解。购房者在购买首套房时，可以根据自己的具体情况来确定是否符合首套房的认定条件，并按照相应的计算方法来计算契税。这样可以为购房者节省一定的开支。