2025年一季度中国房地产行业总结与展望：政策、行业、融资篇
2025年一季度中国房地产行业总结与展望：政策、行业、融资篇
2025年一季度，中国房地产行业在政策、行业和融资等方面呈现出积极变化。从政策层面来看，中央和地方出台了一系列稳楼市政策，推动房地产市场止跌回稳。从行业层面来看，新房市场交易总体平稳，核心指标同比降幅持续收窄。从融资层面来看，虽然房企融资总量同比下降，但境内融资成本进一步下降。本文将从政策、行业和融资三个维度，对2025年一季度中国房地产行业进行总结与展望。
政策篇：稳楼市促转型，供需协同激活市场新动能
2025年初，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。城中村改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大力推进好房子建设和供给侧优化管理。
展望2025年全年，预计中央政策将以“稳预期、防风险、促转型”为主线，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面，重点城市将率先推动“好房子”建设标准落地，以产品迭代激发新型住房需求潜力，同时强化闲置土地盘活和存量商品房收储效率，以重点突破带动库存压力缓解，促进供需双侧预期修复，推动更多区域市场在年内实现供求关系动态优化，为行业整体筑底企稳提供关键支撑。
行业篇：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好
3月17日上午，国家统计局发布2025年1—2月宏观经济和房地产数据。经济层面，得益于各地区各部门深入贯彻中央决策部署，年初经济运行起步平稳，发展态势向新向好，工业增加值、消费品零售额等指标增速均有所加快。
地产行业延续2024年四季度以来的企稳态势，开发投资、到位资金、销售等核心指标同比降幅持续收窄。据国新办披露数据，从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。得益于专项债对土地收储的支持及地方供给侧调控，土地交易量持续低于商品房成交规模，住宅待售面积同比增速自2022年以来首次收窄至10%以内，有望在年内进入下降通道。随着行业指标改善，国房景气指数连续两个月回升，房地产新模式转型成效进一步显现。
融资篇：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展
2025年，房地产政策仍然保持宽松基调。1月4日，央行2025年工作会议中明确，要完善房地产金融宏观审慎管理，支持房地产市场风险化解和平稳健康发展。1月12日，金融监管总局召开2025年监管工作会议，指出2024年是金融监管总局全面履职的第一个完整年度，全年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。
进入2月，相关部门释放强烈信号，支持民营经济。2月17日金融监管总局表示要保持对民营企业稳定有效的增量信贷供给。2月28日，央行等五部门联合召开会议，引导金融机构“一视同仁”对待各类所有制企业，增加对民营信贷投放，下大气力解决民营企业融资难、融资贵问题。
对于2025年工作重点，3月19日住建部表示，要持续推进城市更新，要坚决稳住楼市，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。
与此同时，专项债收储相关政策也在持续推进。2025年3月5日，据十四届全国人大三次会议政府工作报告，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
从地方来看，广东或成为今年第一个“吃螃蟹”的地区。2025年2月23日，广东省财政厅发布了关于《2025年广东省政府专项债券(八期～九期)发行有关事项的通知》。据悉，本批专项债券(八期～九期)发行总额307.1859亿元，涉及2笔债券，其中，八期计划发行总额 114.04 亿元，九期计划发行总额 193.1459 亿元，均为新增专项债券，募集资金拟用于回收广东省内的闲置存量土地项目。
此前2025年2月18日，北京也曾发行一批地方政府专项债券，其中超100亿元规模的专项债券资金用于土地储备，但北京专项债所对应的项目主要投向城中村改造、棚改项目、土地一级开发项目等，尚未涉及闲置存量土地的收购。因此，广东是今年首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。
其中，2025年广东省政府专项债券八期，募投项目合计17个，募集资金拟用于广州市和惠州市的土地储备。而专项债券九期，债券募投项目合计69个，募集资金拟用于珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市等17个城市的土地储备。从八期和九期合计来看，共对应项目个数86个，共涉及19各城市；其中广州发行金额规模高达60亿、第二为珠海58亿、惠州54亿。预计随着广东省政府专项债的成功发行，预计其他地区也会加快类似专项债券的发行速度。
2025年第一季度，房企融资仍然呈现收缩态势。第一季度融资规模达732亿，同比下降27%，为各季度中融资规模最低。可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年一季度的境外债券融资成本为8.45%，主要是2025年2月绿城中国发行了一笔2028年到期的3.5亿美元8.45%优先票据。目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，且发行利率相对较高。
一季度，境内债券融资成本进一步下降至2.88%，较2023年全年继续下降了0.03个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于2024年货币环境相对宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年一季度，整体新增债券类融资成本为3.36%。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5286亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。
从各方表态来看，2025年的工作重点将围绕保交房、城中村改造，以及存量商品房及闲置土地收购等方面。其中，专项债收储工作能够直接作用于企业面，有效缓解房企资金链紧张，有着提高资源配置效率的积极意义。与此同时，也需要注意专项债收储过程可能会出现的各种痛点，可能会造成出险房企配合积极度不高，无法真正享受政策红利的情况。
首先，专项债收储针对的闲置地块一般需要提前解押。根据目前已有案例，收储往往需要房企进行权属注销，而在办理不动产权证注销时，必须涤除抵押登记。也就是说房企如果想要收储，需要筹集到足够的资金解押土地。而对于出险房企而言，资金短缺往往就是当前最大困难，恐难找到额外资金进行解押。
第二，是收储价格确定过低，会让房企承担损失。在目前的实际案例中，收储往往会让房企出现损益亏损。事实上，如果地块估价过低，无法覆盖土地既有融资，可能会出现房企无法接受该价格，配合积极性不高的情况。
第三，通过专项债收储收回资金，长则需要两年时间。从金茂专项债收储案例的操作流程来看，在签订土地收储协议并完成《不动产证书》注销后180天内，房企仅能收到20%的补偿金，约一年内仅能收到50%；而剩余的50%则需要在第二年内，前后时间跨度较大。
本文原文来自新浪财经