二手房交易费用及纠纷处理指南

二手房交易费用及纠纷处理指南

二手房交易涉及诸多费用和法律问题，买卖双方在交易过程中需要承担哪些费用？如果卖方违约，中介费应该如何承担？交易纠纷中实际损失又该如何认定？本文将为您详细解答这些问题。

二手房交易费用买方卖方各承担什么

在二手房交易中，买卖双方承担的费用有所不同：

• 卖方承担的费用主要包括：

• 一是增值税及附加。若房屋不满两年，需按全额征收增值税，税率一般为5%，附加税费按增值税税额的一定比例征收。满两年的普通住房免征。

• 二是个人所得税。若能核实房屋原值，按转让所得的20%计征；不能核实原值的，一般按住房转让收入的1%征收。满五唯一的住房免征。

• 三是土地增值税。对个人销售住房暂免征收。

• 买方承担的费用主要有：

• 一是契税。首套房面积90平方米及以下，按1%征收；90平方米以上，按1.5%征收。二套房面积90平方米及以下，按1%征收；90平方米以上，按2%征收。三套及以上住房，按3%征收。

• 二是印花税。对个人销售或购买住房暂免征收。

• 三是登记费、交易手续费等杂费。按当地规定标准收取，用于办理产权登记等相关手续。

不过，在实际交易中，费用承担也可由买卖双方协商确定。

买二手房卖方违约中介费谁来出钱

在二手房买卖中，若卖方违约，关于中介费的承担问题，需根据具体情况分析：

• 其一，若中介合同中有明确约定。比如合同约定无论交易是否成功，只要中介提供了相应服务，就由违约方承担中介费，那么此时卖方违约，中介费通常应由卖方承担。
• 其二，若中介合同未作特别约定。一般来说，中介促成了买卖双方签订合同，就完成了主要的居间服务。卖方违约导致交易未能完成，若中介已实际履行了自己的义务，如提供房源信息、带看房屋、促成签约等，那么买卖双方都应向中介支付相应的中介费。因为双方都享受了中介提供的服务，只是因卖方违约致使交易无法继续。
• 其三，若中介未完成全部服务。比如仅提供了房源信息，未促成正式签约等，那么中介只能收取部分中介费，具体数额可根据实际完成的服务量来确定，承担主体也需结合双方过错等情况判断。

二手房交易纠纷实际损失如何认定的

二手房交易纠纷中实际损失的认定，通常从以下几方面考量：

• 一是房屋差价损失。若因一方违约导致交易未能完成，另一方因房价波动产生差价，差价部分可作为实际损失。比如签订合同时房价较低，违约后房价大幅上涨，购房者需以更高价格购买同类房屋，该差价即为损失。
• 二是购房成本损失。包括已支付的定金、中介费等费用。若因对方违约致使交易失败，这些已支出的费用无法收回，构成实际损失。
• 三是房屋装修、添附等损失。若购房者已对房屋进行合理装修或添附，因交易纠纷无法取得房屋所有权，装修、添附的价值可作为实际损失，由违约方承担相应赔偿责任。
• 四是其他合理损失。如为购房产生的交通、误工等费用，若与交易纠纷存在直接因果关系，且有相应证据支持，也可认定为实际损失。在认定时，需结合具体案件事实，依据相关证据进行综合判断。