国策再提振楼市 内房股值留意

国策再提振楼市 内房股值留意

港股今年资金轮番炒作，随着中央推出一系列提振消费及支援住房市场措施，升势已由科技股扩散至消费股。加上中国房地产业协会将于本周四至周五（27至28日）在北京举办房地产市场形势报告会暨企业座谈会，市场关注内房股是否会因此迎来转机。

中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《提振消费专项行动方案》，提出8方面30项重点任务，包括多措并举稳住股市、用力推动房地产市场止跌回稳、更好满足住房消费需求等。这是首次在国务院发布的提振消费文件中专门阐述支持住房消费的具体措施，明确提出房屋公积金支持政策，适时降低房屋公积金贷款利率，扩大房屋公积金使用范围，以及允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房等。

然而，富途证券首席分析师谭智乐表示，内房股短期内单靠政策，难以推动股价大幅上涨。iFast Global Markets投资总监温钢城也指出，虽然认同内房最坏时刻或已过去，但内房股能否追落后而大升，仍然较为悲观。

谭智乐指出，虽然内地政策与内房板块升跌一定有关联，但短线来看，内房股走势未必会因政策而受较大影响，而且上述政策并非很具代表性，对内房股短线前景仍偏向谨慎，认为板块整体面临利润压力。

至于本周即将举行的房地产开发企业座谈会，谭智乐认为这难以成为内房股有效的催化剂。他解释，“很多三、四线城市还有很高的库存压力，这些不是一个座谈会、一个政策就可以改变的事”。他又提到，今年A股表现变好的原因，主要是因为金融市场自由化、少监管、少干预而驱使。

温钢城亦直言，内房仍面对不少问题，有统计指全国空置房高達1.5亿个，虽然中央正安排地方政府吸纳这些房屋作“保障性住房”，但供应过剩的情况依然严重。他提到，内地2月全国城镇调查失业率最新升至5.4%，“买屋最基本当然是要有人工，没工作，银行也不會按揭”；而即使近日内地“三头马车”等数据有改善，相信民众一时三刻也难马上买楼。

他又补充，内地楼市与日本90年代情况类似，当时日本楼市大幅萎縮，经历迷失30年，坦言现时难判断内地楼市会迷失多久，但相信偶爾亦会出現反彈。

内房股选择方面，温钢城认为内房估值低，股價虽难大升，但“炒波幅其实都好玩的”。若然短炒的话，民企内房爆发力较强，但他推荐较安全的“半国企”万科（2202），并强调散戶要趁低位才买，不要高追；而国企内房爆发力则稍逊，但“炒波幅”也不错，可留意中国海外（688）及华润置地（1109）。

谭智乐则建议，投资者在选择内房股时需更审慎，应尽量选一些负债问题相对小，或者过去没有涉及违约相关风险的股份进行投资。他举例，央企背景的中国海外、华润置地、越秀地产（123）等内房股就没有涉及这些风险，资产负债表相对比较健康。

他認為，业务多元化的房企貝殼（2423）以長線來看屬不差的選擇。對於貝殼近期公布業績後股價急跌，他指公司收入可觀、但盈利能力遠差預期，主要受發展其他業務拖累，並認為“這些屬於典型急升後的調整，要去買的時候暫時可以先觀望，需要一點時間去消化”。

同时，他不建议以物管股作为内房股的替代品，因为内房和物管都是相辅相成，物管增长空间都是来自发展商卖楼后能够提供的管理物业面积，当房企经营不顺时，物管也未必有太多空间，甚至利润同样有收窄的状况。

对于不敢直接投资内房股的投资者，谭智乐建议可考虑内银股作为间接选择，例如中行（3988）、交行（3328）、建行（939）及工行（1398）等。他表示，因内银股始终受压于内房资产负债及不良贷款，若整体内房转好，内银股都会反映这些利好因素，“如果你很怕房地產，很担心一些違約風險，退而求其次可以考慮一些内银股”。

港股资金轮番炒作，市场盼望低迷已久的内房股也可追落后，惟行业面临经营压力，即使有国策支持，投资者入市选股仍需审慎，並以国企内房较为安全，而iFast Global Markets投资总监温钢城及富途证券首席分析師谭智乐亦不约而同，拣选了中国海外发展（688）及华润置地（1109）。

中国海外发展（688）作为国企内房龙头，财务较为稳健，销售亦跑赢同业，有望率先受惠政策宽松。以今年1月至2月计，公司累计合约物业销售金额约252.2亿元人民币，累计已售楼面面积约124.59万平方米，分别按年升32.8%及26.2%。

华潤置地（1109）同为国企内房龙头，今年首两月累计合同销售金额约251亿元人民币，总合同销售建筑面积约107.3万平方米，分别按年增长21.8%及8.7%。

除了国企之外，温钢城建议留意“半国企”万科企业（2202），爆发力较强，可于5.8元买入，“试一试水温”，上望6.8元，即潜在水位17%，止蚀位定在5.45元，并强调跌至这个水平要“头也不回”止蚀。

该早前获深圳地铁集团入主，并於上月获提供最多28亿元人民币贷款，贷款利率较低之餘，资产质押率亦高於市场标准，反映其大股东支持；另公司将于下周一（31日）公布去年业绩。

贝壳（2423）上周已公布去年业绩，并宣布派发每股普通股0.12美元或每股美国存託股份0.36美元的末期息，惟绩后股价连日下跌。谭智乐对此形容为“典型急升後的调整”，认为可待一段時間消化後吸納，属内房长线之选。

该公司有别於一般内房股，是一个科技驱动的房產交易和服務平台，核心业务包括二手房交易、新房交易、家装家居及租赁服务。

内银息率高具防守性

至於对内房股有戒心的投资者，谭智乐建议可考虑内银股作为间接选择，同样可受惠於內地樓市轉好，整體风险则较低，当中包括中国银行（3988）、交通银行（3328）、建设银行（939）及工商银行（1398）等。

另一方面，内银股普遍息率较高，具一定防守性，上述4隻股份息率亦达逾8厘，甚至9厘。