公摊面积制度改革：从香港首创到大陆改革

公摊面积制度改革：从香港首创到大陆改革

公摊面积制度，这个在中国房地产市场存在了数十年的“老面孔”，正悄然发生着变化。从香港的首创到大陆的推广，再到如今的改革浪潮，公摊面积制度的演变不仅反映了房地产市场的变迁，也折射出社会对公平与透明的追求。

公摊面积的概念最早源自香港。1952年之前，全世界的房子都是整栋出售的，整栋楼从地皮到建筑全是属于一个业主的。但是高昂的价格让很多人望而却步，房地产行业也非常不景气。为了加速资金回笼，某个香港地产商发明了新办法，那就是把楼房拆开销售，每一层销售给一个人，一栋5层卖给了5个人。这一下好卖多了，这个创新手法很快被全香港的地产商都学会了。但是实际上一层楼还是有点大，依然有很多人买不起，为了能更快的销售，香港地产商在单层销售的基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。这一下购房的门槛再度大幅降低，总价急速缩小自然好卖，但是这种卖法引来了一个严重的问题。当把一个五层楼拆成5份，每层楼卖给一个人的时候，没有任何争执，公用面积大家平均承担成本就可以了，因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了，每一个户型的样子、占用的面积都不一样，没有办法均分，很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。于是，“公共契约”的模式就出现了。房地产商把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，所以你花钱买，买的是建筑面积。那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢，按照当初约定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套内使用面积，这就是公摊制度的由来，公摊二个字的原意，就是公共摊派。

因此，公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度，后来推广到了台湾，然后推广到了大陆，成为了真正意义上的中国人特色地产制度。

公摊面积的计算方法相对复杂，主要包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室以及共用墙体等。具体来说，房屋建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，其中套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。公摊面积则通过公摊系数计算得出，即建筑总公摊面积除以总套内建筑面积。

然而，这种计算方式往往成为一笔“糊涂账”。由于缺乏统一的计算标准和透明度，购房者很难准确了解自己所购房屋的实际使用面积。一些开发商甚至通过增加公摊面积来获取更多利润，导致实际得房率大幅降低。例如，有购房者反映，购买的120平方米商品房实际使用面积仅有60平方米，公摊比例高达50%。

面对公摊面积制度带来的诸多问题，改革的呼声日益高涨。2024年，广东省肇庆市率先打响取消公摊面积的第一枪，明确从5月1日起实行按套内面积计价销售。随后，湖南省衡阳市也宣布自2025年1月1日起实施类似政策。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门在内的多个城市虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等方式提高实际得房率。

这一系列改革措施得到了广泛支持。中原地产首席分析师张大伟表示，取消公摊计价有利于提高房地产市场的公平性、公正性和透明度。重庆大学副校长刘贵文也认为，按套内面积计价使购房者能够更清楚地了解房屋的实际使用面积，有利于市场正常化和透明化。

取消公摊面积制度将对房地产市场产生深远影响。首先，房价可能会出现一定程度的上涨。以一套建筑面积100平方米、公摊面积20%的商品房为例，如果总价为800万元，取消公摊后，实际计价面积将从100平方米减少到80平方米，单价则从每平方米8万元上涨至10万元。然而，这种价格上涨更多是计价方式变化带来的数字游戏，从资产角度来看，这有利于保障购房者的权益。

其次，物业费和税费的计算方式也将发生变化。目前，物业费和税费通常按照建筑面积计算，包括公摊部分。取消公摊后，这些费用将改为按套内面积计算，虽然每月每平方米的费用可能会上涨，但业主实际支付的年物业费总额将保持不变。这种变化使得费用计算更加透明，减少了因公摊面积不透明带来的纠纷。

零公摊时代的到来将重塑房地产市场格局。对于购房者而言，这无疑是一个利好消息。他们将获得更清晰、透明的购房体验，实际所得即为房本标注面积，避免了因公摊面积不透明而产生的各种问题。对于尚未购房的人群，取消公摊意味着不再需要为额外的公摊面积支付费用，减轻了经济负担。

然而，这一改革也带来了新的挑战。开发商需要重新规划和设计住宅项目，以适应新的市场环境。政府则需要出台相应的监管措施，确保政策的顺利执行，防止出现新的市场乱象。此外，如何平衡各方利益，确保改革平稳过渡，也是政策制定者需要考虑的重要问题。

公摊面积制度的改革是中国房地产市场发展的重要里程碑。它不仅回应了民众对公平和透明的诉求，也为房地产市场的健康发展注入了新的动力。随着改革的深入推进，我们有理由相信，未来的房地产市场将更加公平、透明，更好地满足人民群众的居住需求。