房价低迷，市场低迷，2025年房地产市场何去何从？

房价低迷，市场低迷，2025年房地产市场何去何从？

瑞银最新发布的中国住房调查显示，当前房地产市场正面临前所未有的挑战。购房意愿和信心持续低迷，即使在政策持续放松的背景下，市场仍未见明显起色。这一现象反映出经济下行压力对房地产市场的深远影响。

2024年以来，中国房地产市场延续了弱复苏态势，整体表现疲软。据统计，重点城市新房成交累计同比下降39%，二手房成交面积累计同比下降8%。尽管如此，市场也呈现出一些积极信号，如二手房成交韧性整体好于新房，这在一定程度上反映了市场结构的变化。

从城市能级来看，市场分化趋势明显。一线城市由于其较强的经济基础和人口吸引力，房地产市场表现相对稳定。以上海为例，尽管受到市场整体低迷的影响，但其核心区域的房价依然坚挺，部分优质学区房甚至出现小幅上涨。相比之下，二三线城市则面临更大的下行压力，去化周期显著延长。例如，上海的去化周期高达86.5个月，深圳为51.8个月，这意味着这些城市需要7年和4年才能消化现有库存。

面对市场低迷，政府出台了一系列刺激政策。从中央到地方，政策主基调延续宽松态势。4月政治局会议后，政策重点转向“去库存”，“517新政”更是带来了史诗级利好，包括首付比例降至15%、取消房贷利率下限等。一线城市也相继调整限购和信贷政策，释放市场活力。

据统计，2024年上半年，地方层面共发布341次宽松政策，涉及222个省市。这些政策涵盖购房补贴、税费减免、公积金贷款优惠等多个方面，力度之大前所未有。然而，尽管政策持续加码，市场反应却相对平淡。这反映出在经济下行的大背景下，单纯依靠政策刺激难以根本扭转市场预期。

房价走势受多重因素影响，其中经济形势、政策环境、供需关系是主要驱动因素。

1. 经济形势：宏观经济下行压力是制约房价上涨的重要因素。经济增长放缓导致居民收入增长乏力，消费和投资信心不足，进而影响房地产市场需求。

2. 政策环境：虽然当前政策环境宽松，但政策效果受到多重因素制约。一方面，政策传导机制不畅，部分利好政策未能有效转化为市场动力；另一方面，市场预期疲弱，购房者观望情绪浓厚，对政策刺激反应迟钝。

3. 供需关系：供过于求的市场格局进一步加剧了房价下行压力。据统计，2024年5月末，百城商品住宅库存量达50422万平方米，去化周期长达26.5个月。高库存不仅抑制了房价上涨，还对市场信心造成负面影响。

展望2025年，房地产市场有望逐步企稳，但大幅反弹的可能性较低。专家预测，市场将呈现以下特征：

1. 一线城市稳中有升：得益于强劲的经济基本面和人口流入，一线城市房价有望保持稳定，部分区域甚至可能出现小幅上涨。

2. 二三线城市以稳为主：这些城市将面临较长的去库存周期，房价上涨动力不足，但大幅下跌的可能性也不大。

3. 政策持续宽松：为稳定市场，政府可能继续出台利好政策，特别是在信贷和税收方面。

4. 市场分化加剧：核心城市与非核心城市、优质资产与普通资产之间的差距将进一步拉大。

在当前市场环境下，投资者应保持审慎态度，理性对待房地产投资。

1. 关注核心城市和优质资产：一线城市及强二线城市的核心区域、优质学区房等具有较强保值增值能力。

2. 谨慎对待高库存区域：避免在库存高企、去化周期长的区域投资。

3. 多元化投资：不要将全部资金押注在房地产市场，应分散投资风险。

4. 关注政策动向：政策变化对市场影响显著，应及时关注相关政策调整。

5. 量力而行：避免过度负债，确保投资不影响生活质量。

总体来看，2025年房地产市场将以稳为主，投资者应保持理性，审慎决策。在经济形势不明朗、市场信心尚未完全恢复的背景下，盲目追高或过度悲观都不可取。建议投资者密切关注市场动态，把握政策机遇，选择优质资产进行投资。