购买出租房当心：无法入住、租金受限等五大风险

购买出租房当心：无法入住、租金受限等五大风险

在二手房交易中，"买卖不破租赁"是一项重要的法律原则，它不仅保障了租客的权益，也给新房东带来了不少挑战。根据《民法典》第七百二十五条规定，"租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。这意味着，即使房屋所有权变更，原租赁合同依然约束新房东与租客，直至合同期满或双方协商一致解除。

这一原则虽然保护了租客的利益，但也给购房者带来了一些意想不到的麻烦。在房屋出租状态下进行交易时，购房者需要特别留意以下五个风险点：

如果你购买的房屋正处于出租状态，那么新房东（即购房者）无法强制要求租客搬离。这意味着你可能无法立即入住，也无法将房屋重新出租给其他租客。你必须等到租赁期结束，或者与租客协商一致后才能收回房屋。如果租客不愿意提前搬离，你可能需要等待很长时间才能真正拥有房屋的使用权。

在房屋出租状态下，新房东需要按照原租赁合同的约定收取租金。即使市场租金上涨，你也不能随意提高租金价格。这可能会导致你的租金收益低于市场平均水平。此外，如果原租赁合同中约定了租金支付方式和时间，你也必须遵守这些条款，不能随意更改。

作为新房东，你将继承原房东在租赁合同中的所有权利和义务。这包括房屋的维护、修缮责任，以及与租客沟通相关事宜。如果房屋出现漏水、电路故障等问题，你需要及时进行维修。同时，你还需要按照合同约定提供必要的服务，如定期检查房屋安全等。

根据《民法典》第七百二十六条，房东在出卖租赁房屋时，应当在合理期限内通知租客，租客享有同等条件下的优先购买权。如果房东未履行通知义务，租客有权要求赔偿损失。因此，在购买出租状态的房屋时，你需要确认房东是否已经履行了通知义务，否则你可能会面临租客的索赔要求。

在签订二手房买卖合同时，购房者需要特别留意合同中的各项条款。例如，要核实卖房者是否为房屋的合法所有人，避免遇到假房主或假房产证的情况。同时，要警惕阴阳合同陷阱，不要为了少交税而签订虚假合同，这可能会导致严重的法律后果。此外，还要注意合同中的违约条款，确保双方的违约责任公平对等。

为了避免这些陷阱，购房者在购买出租状态的房屋时，应该采取以下措施：

1. 充分了解房屋租赁状况：在签订购房合同前，要详细了解房屋的租赁情况，包括租赁期限、租金标准、租客信息等。评估这些因素可能带来的风险和收益。

2. 仔细审查合同条款：特别注意合同中关于交房时间、租金收益、维修责任等关键条款。确保合同内容清晰明确，避免模糊表述。

3. 选择正规中介机构：通过正规的中介机构进行交易，可以降低遇到欺诈的风险。同时，要对双方商定的内容以书面形式约定好，防止口头承诺无法兑现。

4. 咨询专业律师：如果对相关法律问题存在疑问，建议咨询专业律师。律师可以帮你审查合同，提供法律意见，保护你的合法权益。

总之，在二手房交易中，特别是在房屋出租状态下，购房者需要格外谨慎。只有充分了解相关法律和合同条款，才能避免陷入不必要的纠纷，确保交易的安全和顺利。