湖南一小区物业擅自上调物业费被驳回，法院：应经业主大会同意
湖南一小区物业擅自上调物业费被驳回，法院：应经业主大会同意
近日，湖南某小区发生了一起物业费调整纠纷。某物业公司未经业主大会同意，擅自将物业费从0.9元/月·平方米上调至1.05元/月·平方米。业主肖某等人对此表示异议并拒绝交纳物业费。随后，物业公司向法院提起诉讼，要求业主按新标准支付物业费。法院审理后认为，调整物业费收费标准属于全体业主共同决定的重大事项，必须经过业主大会的同意。由于物业公司未能提供证据证明其调价符合法定要求和法定程序，法院最终驳回了物业公司的诉讼请求。
这一案例清晰地展示了物业费调整中一个关键环节的重要性——业主大会的决策作用。根据《物业管理条例》和《民法典》的相关规定，物业费的调整并非物业公司单方面的决定，而是需要经过业主大会的同意。这一制度设计的核心在于保护业主的合法权益，确保物业费的调整能够反映业主的真实意愿。
那么，业主大会在物业费调整中究竟扮演着怎样的角色呢？根据《物业管理条例》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在前期物业服务中，物业服务收费标准由物业服务人与房地产开发单位约定；而在业主大会成立后，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，合同中明确物业服务收费标准。这意味着，一旦业主大会成立，物业费的调整就必须经过业主大会的同意。
具体来说，物业服务收费标准的调整需要经过以下程序：
- 物业服务企业提出拟调价方案，并与业主协商。
- 业主大会依法对调价方案进行审议和表决。
- 调价方案需获得专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
- 业主大会作出同意调整物业收费标准的决定后，物业服务企业方可按新标准收取费用。
这一程序性要求确保了物业费调整的透明性和民主性，避免了物业服务企业单方面决定物业费标准的情况发生。同时，这也要求业主积极参与业主大会，充分表达自己的意见和诉求。
业主大会的作用不仅体现在物业费调整上，更体现在整个物业管理过程中。通过业主大会，业主可以共同决定物业管理中的重大事项，监督物业服务企业的服务质量和费用使用情况，维护自身的合法权益。正如前述案例所展示的，当物业服务企业未能按照法定程序调整物业费时，业主可以通过法律途径维护自己的权益。
对于物业服务企业而言，遵循法定程序调整物业费不仅是法律要求，也是构建和谐物业管理关系的重要途径。物业服务企业应当主动与业主沟通，充分听取业主的意见和建议，通过合法合规的方式调整物业费。这不仅有助于减少纠纷，也有利于提升物业服务质量和业主满意度。
总之，物业费的调整不再是物业服务企业的“独角戏”，而是需要业主大会参与的“集体舞”。业主大会作为业主共同决定物业管理事项的重要平台，其作用在物业费调整中尤为关键。只有通过透明的沟通机制和充分的讨论，业主和物业服务企业才能在公平公正的基础上达成一致，实现共赢的局面。