高善文：地产估值已合理但未见底，企业出海成破局关键

高善文：地产估值已合理但未见底，企业出海成破局关键

近日，国投证券首席经济学家高善文博士在国投证券2024年中期投资策略会上发表演讲，围绕宏观地产、企业出海、长期利率等方面内容，分享了他的最新研判。

地产市场：估值已回合理水平，但合理水平不等于底部

高善文博士通过两组关键数据，阐述了他对房地产市场的看法：

• 租金水平数据：以25城房价指数为代表，我国房地产价格从2021年高点至今已调整近30%，且过去几个月呈现加速下跌态势。同时，房租价格在过去4-5年持续下降，今年4-5月相比2018年底下跌接近15%。

  高博士指出，租金是房地产估值的基础，长期租金预期现金流的大幅恶化，必然带来资产价格的大幅调整。

• 资金回报率数据：2021年中之前，房价与租金走势背离，反映当时市场对房地产估值过高。而2021年下半年以后，估值开始修正，房价大幅下跌，租金回报率回归到2017-2018年水平。

  通过散点图分析，高博士发现租金变化与房价变化高度相关，这表明市场调整是由基本面驱动的，而非泡沫破灭。

  他强调，虽然房地产估值已回到合理水平，但合理水平不等于底部。底部形成通常需要价格显著低于合理水平。此外，房地产流动性压力也是调整的重要原因。近期政策开始针对性干预和救助，市场预期有所改善，但政策效果仍需时间验证。

长期利率：下行趋势难逆

关于长期利率，高善文博士认为下行是大趋势，主要基于以下因素：

• 2011年后中国长期资本边际回报持续下行，驱动利率中枢下行。
• 利率市场化改革和利率管制人为扩大了利差，导致长期国债利率下行较少。
• 虽然短期经济景气和房地产市场会影响利率波动，但长期下行趋势难以逆转。
• 财政部发行超长期国债受市场追捧，反映市场对长期利率走低的预期。

企业出海：提升竞争力的关键路径

借鉴日本经验，高善文博士分析了企业出海的重要性和效果：

• 海外投资规模：日本海外投资存量占资本存量40%，其中直接投资占8%。近年来，日本境外企业销售收入占GDP比重达40%-50%。
• 投资回报率：疫情以来，日本境外投资回报率显著高于国内。出海企业利用管理技术优势和低成本资源，有效规避贸易摩擦。
• 股价表现：2003-2024年，日本外需50指数涨幅显著高于内需指数，反映资本市场对出海企业的认可。

高博士认为，在经济停滞的环境中，企业出海能有效提升盈利能力和增长潜力，这一趋势在中国也具有重要参考价值。

本文原文来自证券之星