谢逸枫：未来三年房价走势揭秘，2025年或迎关键转折

谢逸枫：未来三年房价走势揭秘，2025年或迎关键转折

著名经济学家谢逸枫近日表示，未来三年（2025-2027年）中国房地产市场将继续经历探底、修复和调整的过程。他预计，2025年将是房地产市场最有可能完成见底的一年，最晚则会在2026年。这一预测基于对当前房地产政策实施效果以及居民收入、市场信心等因素的综合考量。

当前，中国房地产市场正面临前所未有的挑战。从宏观经济层面来看，三年疫情冲击叠加贸易摩擦和地缘政治冲突，导致经济增速放缓，实体经济受损，人口增长放缓，居民收入下降，有效需求持续萎缩。数据显示，2023年中国GDP增长3%，低于预期目标，经济复苏基础尚不牢固。

从中观行业层面分析，宏观经济和收入下降影响了购房预期，疫情加剧了房地产行业风险的爆发，经济和市场的修复进程缓慢，导致需求持续低迷。房地产、金融、债务三大风险相互交织，楼市、债市、股市相互影响，形成恶性循环。特别是“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度、非标融资收紧等政策，直接导致房企爆雷、债务违约和交楼逾期等问题频发。上一轮货币化棚改后，需求减退与库存扩大并存，房地产市场供需关系发生根本性变化，形成了难以打破的负循环预期。

从微观政策层面来看，化解房企债务、保交楼、稳定预期、恢复信心的房地产政策出台时机滞后，未能及时化解风险，打破负循环局面。2022年以来，尽管出台了多项政策，如并购贷、金融16条、三支箭、保函置换预售款等，但政策落实不到位，影响了市场复苏。目前，一线城市、天津、海南等地仍存在限购、限价等限制措施，其他城市在交易、土地市场等方面的限制政策也未能及时取消。

面对严峻的市场形势，政策支持成为市场企稳的关键。高盛最新报告指出，如果政府提供至少8万亿元的额外财政支持，中国房价有望在2025年底企稳。这一预测基于中国目前面临的两大难题：市值93万亿元的巨量广义库存和59万亿元的房地产总债务。

高盛预计，这8万亿元的财政支持将以地方专项债的形式出现，主要用于消化库存、化解债务问题和加速房地产行业供需平衡。具体而言，2万亿元将用于直接去库存，预计可减少一手市场可售库存约10%；4万亿元将用于支持在建工程和债务重组，缓解房地产行业上中下游供应链的流动性压力，填补3.3万亿元的资金缺口；另外2万亿元将专门用于问题房企预售项目的交付。

在这一假设下，高盛预测未来三年房地产市场将出现积极变化：全国房价预计在2025年底趋于稳定，2027年全国商品房价同比上涨2%；2027年前，商品房销售额将稳定在8万亿元左右，约为行业峰值的40%；全国商品房新开工率将稳定在2021年峰值的20%，为2028-2029年房地产固定资产投资的最终稳定奠定基础。

尽管短期内市场面临诸多挑战，但谢逸枫对房地产市场的长期前景持乐观态度。他认为，未来房地产市场依然充满机遇，关键在于把握城市更新和人口流动带来的巨大需求。

根据《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，截至2020年末，全国城镇存量住房规模超过300亿平方米。其中，2000年前建成的房子占存量住房总量的27.55%，2000-2009年建成的房子占33.98%。到2030年，房龄超过20-30年的房子面积将非常庞大。这些超龄老房子大多无法通过维修解决水电、燃气、电梯、房屋结构等问题，唯有通过城市更新进行重建。预计每年将有3-5亿平方米的更新面积，释放巨大的房地产市场需求。

此外，未来10-20年，中国还将迎来3亿新人口进城，每年有千万大学生毕业，这将为房地产市场提供持续的需求动力。包括刚需、改善和投资需求在内，未来每年有望实现10亿平方米的增长。

谢逸枫强调，虽然短期内房地产市场面临诸多挑战，但从中长期来看，市场前景依然光明。关键在于理性看待市场波动，把握城市更新和人口流动带来的机遇。对于购房者而言，应根据自身需求和市场动态理性决策，既要关注价格合理时的购房机会，也要谨慎评估风险。对于投资者而言，则需要综合考虑城市发展、人口流动等因素，做出明智的投资选择。