房地产市场止跌回稳，你的购房计划怎么变？

房地产市场止跌回稳，你的购房计划怎么变？

近期数据显示，房地产市场出现积极变化，新房和二手房交易量均有明显好转，房价收入比处于历史低位，房贷利率也降至历史最低水平。这些因素共同作用下，房地产市场止跌回稳的动能明显增强。那么，面对这样的市场变化，你的购房计划是否有所调整呢？让我们一起探讨一下吧！

根据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的分析，2024年全国商品房市场经历了“先季节性反弹、然后明显下探、四季度触底企稳”的态势。从单月来看，2024年10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长，止跌回稳迹象明显。重点城市年底翘尾行情更明显。

在二手住房市场，止跌回稳的趋势更为显著。根据克而瑞的数据，在2023年高增长的基础上，2024年四季度，35个重点监测城市的二手住房成交面积预计为6669万平方米，环比上升23%，同比增长28%。2024年全年二手住宅累计成交22615万平方米，同比正增6%。35个重点城市二手住房占全部住房交易的比重，从2023年的53.7%增长到2024年的61.3%。

与此同时，居民购房压力正在得到有效缓解。2019年年中，35个大中城市房价收入比均值为16.03，而到2024年这一数值已降至11.87，整体降幅达26%。其中，深圳、上海、北京等东部发达城市房价收入比仍偏高，但多数城市降幅明显。例如，青岛的房价收入比由2019年的18.35下降到9.61，降幅高达48%；太原和贵阳降幅也达到40%。

在政策层面，房地产调控从收紧转向宽松，贷款利率下调，购房成本显著降低。2023年全年出台房地产宽松政策超过600条，2024年以来政策继续加码，截至目前已经有超过500条政策出台，政策环境达到历史最宽松阶段。5年期以上LPR大幅下降25个基点至3.95%，首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%和4.15%，接近历史最低点。以100万元贷款余额、等额本息房贷、30年期为例，月供减少约145元，30年本息累计减少还贷5.2万元左右。

2024年年底召开的中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议明确，2025年将持续用力推动房地产市场止跌回稳。具体措施上，一是着力释放需求，主要是把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量和增量政策坚决落实到位；二是着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

目前看，2024年9月底以来一揽子政策发布实施以后，传统的在需求端纾困，如降低按揭首付和利率、收缩住房限购范围、降低交易税费、加大公积金扶持等旨在“降门槛、降成本、提预期”的政策空间已收窄。接下来，关键是要落实前期部署的增量政策。比如，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。再比如，推进存量低效闲置土地盘活，推进收购存量在售商品房做保障性住房等，政策上也明确了可以应用专项债、专项借款、再贷款等新型货币政策工具推动存量盘活。

面对当前的市场变化和政策环境，不同购房群体应如何调整购房计划呢？

对于刚需购房者来说，当前无疑是较好的购房时机。房价收入比的下降和房贷利率的降低，显著减轻了购房负担。同时，各地出台的购房补贴、税费减免等优惠政策进一步降低了购房成本。建议重点关注人口持续流入、经济活力强的一二线城市，以及区域发展潜力较大的新区或板块。

对于改善型购房者而言，除了关注房价和利率因素外，还应更多考虑居住品质和生活便利性。建议选择配套完善、交通便利、环境优美的区域。同时，可以关注开发商推出的置换优惠活动，以降低换房成本。

对于投资者来说，当前市场虽然存在机遇，但也面临一定风险。建议重点关注一线城市和部分经济活力强的二线城市的核心区域，这些区域的房产具有较强的保值增值能力。同时，要警惕三四线城市因人口流失和库存压力带来的投资风险。

展望未来三年（2025-2027年），房地产市场将以“稳”为主基调，不同城市表现差异较大。高盛预计2025年底房价企稳，2027年小幅上涨约2%；摩根士丹利则认为回暖是暂时的，2026年前市场或再次探底。

总体来看，人口持续流入、经济活力强的一二线城市房价有望逐步企稳甚至温和上涨，而三四线城市由于人口流失和库存压力，房价可能继续承压。购房者需根据自身需求和市场动态理性决策，把握当前的政策机遇，选择合适的购房时机。