纽约购房全流程指南：从预批信到过户的每一步详解

纽约购房全流程指南：从预批信到过户的每一步详解

在纽约购房对于新手来说可能看似复杂，但只要按部就班地了解和准备，每一步都可以顺利进行。本文将详细介绍纽约购房的全过程，以及每个步骤需要注意的事项。

1. 获取银行预批信

购房的第一步是从银行或贷款公司获得预批信。银行会根据您的首付款（通常为房价的10%-20%）、报税记录、收入、信用分数和其他资产来评估您每月可以承担的还款额。无论是全现金购买还是贷款，确保您的银行账户有两个月以上的流水账非常重要。这些前期准备工作不容忽视。

2. 看房

在纽约，无论是买房还是卖房，99%的交易都通过地产经纪人完成。作为买家，您无需担心房子交易的佣金问题，因为在纽约，佣金由卖方支付。因此，找到一个可靠、专业的经纪人是购房过程中至关重要的一步。经纪人不仅能为您提供第一手房源信息，还会根据市场走势和附近成交价，在议价过程中为您争取最大利益。

3. 提交购房意向书

挑选好想要购买的房子后，您的经纪人会帮助您填写买房出价合约意向书（offer）。意向书除了包含出价价格外，还会列出成交方式、预计交房日期等内容。如果您是现金购房，房主通常会要求提供您的银行存款证明（proof of funds）。如有贷款，则需要附上之前提到的贷款预批信。卖家接受offer的时间可能从1天到数天不等。接受后，买家可以请经纪人介绍验房师来检查房屋状况，特别是二手房。

4. 签署购房合同

在签约阶段，买卖双方将在各自的律师代表下商谈合同条款。买方律师会对卖方律师提供的标准合同进行审阅，并根据买方情况进行修改。合同可能包含贷款条款或验屋结果等细节。双方律师在合同条款达成一致后，买方签署合同，并准备一张房屋总价10%的支票作为定金，连同合同一起发给卖方律师。这笔定金将存入卖方律师的第三方监管账户（escrow account）。合同在卖方签署并返回买方律师后，才正式生效。

5. 贷款申请

如果不是现金交易，贷款是购房中最关键的一步。买家可以选择银行或贷款公司进行贷款申请。如果您有稳定的收入，可以直接向银行申请贷款；否则，建议通过贷款中介公司协助办理贷款。贷款公司或银行会请估价师为房屋进行估价（Appraisal）。贷款批准后，买家还需锁定利率。整个贷款审批过程通常需要45-90天。

6. 产权调查与保险

与贷款同步进行的还有产权调查和购买产权保险。买方律师将代表买家聘请产权公司进行调查，确保房屋历史交易情况、贷款、税务以及是否有未解决的法律纠纷都无误。如果购买的是house，还需要确认是否存在违章建筑。买方通常会购买产权保险（Title insurance）来保护自身权益。

7. 过户

当银行批准放款并且产权调查结束后，双方律师将协调过户时间。买方通常会在过户前24小时，由经纪人带领进行最终看房（final walk-through），以确保房屋没有任何变化或损坏。过户手续通常在卖方律师的办公室完成，如果有贷款，可能需要在银行律师指定的地点进行。买家需要携带有效身份证明及现金支票，以支付剩余房款和房屋过户费用。完成所有文件签署后，买家即可获得钥匙，成为新的屋主。

8. 买房费用

买房涉及到多项费用，包括律师费、豪宅税、搬入大厦押金、大厦调查费、交易税、产权调查费、产权保险费等。以下是一些常见费用的详细信息：

• 律师费：$1200-$2500+
• 豪宅税：1%（限$100万以上的房屋）
• 纽约市交易税：房价$50万以下为1%，$50万以上为1.425%
• 纽约州交易税：0.4%
• 产权调查、保险和登记费：约为房价的0.5%

如果涉及贷款，还需考虑以下费用：

• 银行点数：贷款金额的0-3%
• 申请费：$500
• 银行律师费：$750+
• 贷款税：贷款金额$50万以下为1.8%，$50万以上为1.925%

购房虽然涉及到多方面的费用和手续，但只要做好充分的准备，并遵循以上步骤，就能顺利完成您的纽约购房之旅。