南京房产交易税收新政实施，契税调整让购房者省万元
南京房产交易税收新政实施，契税调整让购房者省万元
2024年12月1日起，南京房产交易税收新政正式施行，契税、增值税、土地增值税等税收均有所调整。新政对个人购买家庭唯一住房和第二套住房的契税进行了调整，同时降低了土地增值税预征率，并取消了普通住宅和非普通住宅的区分，以降低二手房交易成本。
新政实施后，不少市民赶往市房产交易与不动产登记中心办理相关业务。市民杨颖表示，她买的新房位于雨花台区金基雅苑小区，总价365万元，在新政实施前需要按1.5%的税率缴纳契税，即5万多元。而新政实施后，她只需缴纳3.3641万元的税，省下了超1.8万元。另一位市民杨先生在河西购买了一套面积123平方米总价550万元的二手房，新政前需要缴纳8.25万元的契税，新政后只需缴纳5.5万元，省下了2.75万元。
面对复杂的房产交易税收政策，如何合法合规地降低税负成为许多投资者关注的重点。税务筹划正是在这样的背景下应运而生的专业服务。税务筹划是指企业或个人在合法合规的前提下，通过合理调整经营行为和财务结构，以最小化税收负担的方法。其重要意义体现在降低税收负担、优化财务结构、提高合规性以及促进国家经济发展等方面。
在房产交易中，税务筹划的具体方法多样。例如，通过合理配置债务和权益比重来降低国际税负。具体来说，就是有意降低股本比重，提高贷款比重。选择“债务资本”为投资提供资金有显著的税务利好：债务资本所产生的利息可以作为生意花销在税表上抵扣；债务本金可以免税退还；根据“中美税收协定”，利息预缴税通常会降到10％或以下；由于债务资本属于债务，不是资产，可以规避“遗产税”。
需要注意的是，美国税法对美国债务方在利息花销抵扣方面有一些限制。例如，当期应计但未付给外国个人或实体的“应计利息”不予抵扣；如果美国债务方的债务权益比率超过1.5:1，某些利息扣除额可能被延迟；由外国“关联方”为美国债务方提供的贷款担保所产生的利息，也受制于美国“收益剥离”规则。
此外，美国还对某些特定的投资行为给予税收优惠。例如，投资组合利息豁免规则（PIE）允许符合条件的外国投资者享受投资组合利息的免税优惠。具体条件包括：贷款必须来自外国贷方；贷款必须以注册形式记录在案；外国贷方本身不能是银行或贷款等相关公司；利息不能随意支付；外国贷方不能直接、间接或推定持有10％或更多美国房地产投资的实体机构的股权。
对于在中国的投资者而言，处置位于美国境内的房产所取得的所得应当纳入中国公司当年企业所得税应纳税额并适用25%的企业所得税率。因此，在进行税务筹划时，需要充分考虑中美两国的税法规定，合理安排资金流动，减少税务风险。
税务筹划的前提是合法合规，企业必须遵守税法的规定，不得违反法律法规。通过税务筹划，企业可以深入了解税法的相关规定，遵守税收法规，提高企业的合规性。这对于企业来说，可以避免税务风险，减少与税务机关的纠纷，维护企业的声誉。
税务筹划的重要意义在于降低企业的税收负担，优化企业的财务结构，提高企业的合规性，促进国家经济的发展。企业和个人应充分利用税务筹划的机会，合理规划税务事务，实现税收和经济的双赢。
