最高法：房屋消费者物权期待权优先于抵押权

最高法：房屋消费者物权期待权优先于抵押权

房屋消费者物权期待权与抵押权在法律上的优先顺序问题，一直是司法实践中的重要议题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，房屋消费者物权期待权因其涉及居住利益，属于生存权范畴，往往优先于作为财产权的抵押权。这意味着在某些情况下，消费者的物权期待权可以突破权利平等原则，优先于抵押权并能排除执行。这一法律规定不仅保护了消费者的合法权益，也体现了法律对生存权的重视。

房屋消费者物权期待权是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。具体而言，当购房者已经支付了部分或全部购房款，并实际占有使用房屋，但由于各种原因尚未完成产权过户时，其对房屋的权利状态即为物权期待权。

根据相关法律规定，房屋消费者物权期待权的成立需要满足以下条件：

1. 在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
3. 消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第125条明确规定，在人民法院对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，如果商品房消费者符合上述三个条件，应当支持其排除强制执行的请求。这一规定实际上确立了房屋消费者物权期待权优先于抵押权的原则。

以某房地产公司开发的商品楼为例：该公司将商品楼发包给A公司建设施工，B为了居住而购买了该楼房中的1602房，房地产公司向B交付了该房，但一直未办理过户登记。此后A公司建造的工程竣工验收合格，但房地产公司尚有3000万元的工程款到期未支付，A公司催告后，房地产公司仍未在合理期间内支付。因债务纠纷，该楼房就被房地产公司的债权人申请人民法院查封。

在这个案例中，A公司对该楼房享有建设工程价款优先受偿权，而B对1602房享有房屋消费者物权期待权。根据法律的相关规定，B对1602房的房屋消费者物权期待权在效力上是优先于A公司的建设工程价款优先受偿权。而建设工程价款优先受偿权本身是优先于普通抵押权的，因此，房屋消费者物权期待权也优先于抵押权。

这种优先顺序的安排，体现了法律对生存权的特别保护。在现代社会，住房不仅是简单的居住场所，更是个人和家庭生活的基本保障。法律通过赋予房屋消费者物权期待权以优先地位，确保了购房者的居住权益不受侵害，维护了社会的公平正义。

然而，对于一般不动产买受人的物权期待权是否优于抵押权，司法实践中仍有不同看法。有观点认为，一般买受人的物权期待权不应优先于抵押权，因为这可能损害抵押权人的合法权益，破坏交易安全。但也有观点认为，如果买受人已经支付了全部或大部分价款，并实际占有使用不动产，其权益也应得到适当保护。

总体而言，房屋消费者物权期待权与抵押权的优先顺序问题，反映了法律在保护个人生存权与维护交易安全之间的平衡。在具体案件中，法院会综合考虑各种因素，包括买受人的主观善意、交易的公平性以及社会公共利益，作出合理的裁判。