武汉广州先行先试，两部门联动推进“商改住”政策落地

武汉广州先行先试，两部门联动推进“商改住”政策落地

当前，中国房地产市场正面临去库存的重要任务，特别是在商业用地领域，大量闲置土地亟待盘活。在此背景下，将商业用地转变为住宅用地成为一种有效的解决方案。这一转变过程涉及多个政府部门的审批和监管，其中，规划管理委员会（规委会）和国土资源部门扮演着至关重要的角色。本文将详细解析这一转变流程，并结合实际案例说明规委会和国土部门的具体作用。

规划管理委员会（规委会）是城市规划管理的核心机构，负责制定和监督实施国土空间规划及相关专项规划。根据市自然资源和规划局的主要职责，规委会在土地用途变更中承担以下关键职能：

1. 规划审核：规委会负责审核土地用途变更是否符合城市总体规划和相关专项规划。例如，在武汉的“商改住”案例中，规委会需要评估商业用地转变为住宅用地是否符合城市整体发展布局。

2. 审批决策：规委会参与土地用途变更的审批决策过程。在实际操作中，申请人需向规委会提交用途变更申请，规委会将征询国土部门意见，并提交至规划管理委员会审议。

3. 监测与评估：规委会负责建立国土空间规划实施监测、评估和预警体系，确保土地用途变更后的实际效果符合预期规划目标。

国土资源部门在商业用地转变为住宅用地的过程中，负责具体的操作和执行。以下是国土部门的主要工作流程：

1. 申请与受理：申请人需向国土部门提交土地用途变更申请，提供相关材料，包括土地使用权证书、规划部门的审批意见等。

2. 评估与审核：国土部门委托有资质的评估机构对土地进行评估，核算土地出让金差价。这一环节需要考虑新旧土地用途、出让年限以及市场价格等因素。

3. 合同签订：经审批通过后，申请人与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同中将明确新的土地用途、出让年限和出让金额。

4. 补缴出让金：根据评估结果，申请人需补缴相应的土地出让金。补缴金额计算公式为：应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

5. 土地登记：完成上述步骤后，申请人需向国土部门申请土地变更登记，领取新的土地使用权证书。

武汉和广州是实施“商改住”政策的典型城市，其成功经验为其他城市提供了有益借鉴。

1. 武汉案例：2024年11月29日，武汉市成功挂牌出售8宗地块，总成交金额达到20.48亿元。其中，P（2024）112号地块的转变尤为典型。该地块原先规划为280米高的商业办公大楼，后调整为6.5万平方米的住宅及公共服务空间。这一转变充分体现了地方政府灵活应对市场需求的能力。

2. 广州案例：广州通过土地收储政策，成功盘活多宗闲置土地。国企越秀地产作为参与“收储”的重要企业之一，已经收回了多宗闲置土地。例如，在2024年8月底，越秀地产收回了合计135亿元的土地，且补偿方式灵活，能够使用票据进行交易。在随后进行的土地出让中，该地块的用途从商业改为居住，反映出广州在“商改住”这一进程中的积极探索。

商业用地转变为住宅用地是一项复杂的系统工程，需要规委会和国土部门的紧密协作。规委会负责规划审核和审批决策，确保土地用途变更符合城市整体规划；国土部门则负责具体操作，包括评估、合同签订和土地登记等环节。在当前房地产市场去库存的背景下，这一政策不仅有助于提高土地利用效率，还能有效缓解住房供需矛盾。未来，随着政策的不断完善和创新，商业用地转住宅用地将成为城市土地利用的重要趋势。