“商改住”热潮下的城市更新之路

“商改住”热潮下的城市更新之路

“商改住”政策正在全国多个城市掀起热潮，通过将商业用地转变为住宅用地，不仅解决了房地产市场供需不平衡的问题，也促进了城市更新。这一举措得到了地方政府的支持，通过灵活的土地政策和税收优惠，推动了土地资源的优化配置。然而，这一模式也面临着规划协调、市场需求变化和开发成本等诸多挑战。未来，“商改住”有望成为中国城市发展的重要方向之一，助力地方经济的持续发展。

近年来，随着房地产市场的持续下行，各地商办类物业去化速度明显放缓，库存积压严重。国家统计局数据显示，截至今年6月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5211万平方米，同比增长9.6%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。这一现象在部分城市尤为突出，如海南万宁的商办类商品房库存去化周期高达13年，长沙市内五区商务公寓库存去化周期也需要90个月。

面对如此严峻的市场形势，地方政府纷纷出台“商改住”政策，以期缓解库存压力。例如，海南万宁允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，如家庭子女就近上学、用水用电用气同等收费标准等。长沙则暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，并允许已完成审批但去化困难的项目调整为住宅。

这些政策的出台，一方面能够有效缓解商办市场的高库存压力，另一方面也为地方政府带来了可观的土地出让金收入。以深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地为例，该地块原规划为商业用地，市场反应较为平淡。但在调整为二类居住用地后，吸引了多家房企竞拍，最终被中海以封顶价125.32亿元竞得，折合楼面价60349元/平方米。

“商改住”项目的实施主要通过两种模式进行：土地调规和存量改建。

土地调规模式适用于尚未开发的土地。通过改变土地性质，将商业用地调整为住宅用地，这一模式能在一定程度上减少地块流拍率，缓解土地财政压力。上海徐汇斜土路地块就是一个典型案例。该地块原先是小米总部地块，系2021年小米以15.5亿元竞得，折合楼面价31001元/平方米。今年重新上架之后，被绿城以48.048亿元价格摘得，楼面价13.1万元/平方米，总溢价高达3倍，并成功刷新全国单价“地王”纪录。

存量改建模式则适用于正在开发的存量物业。这一模式通常需要企业补缴一定费用，如土地款、相关手续费用等。此外，一些城市还规定必须增加住宅对应的基础配套设施。中海在长沙的某项目是这一模式的成功案例。该项目通过“商改住”，将原规划的商业用地调整为住宅用地，同时将绿地率从20%提升至30%，并将一栋楼从商业大平层改为限高45米、层数15层的小高层。

尽管“商改住”政策带来了诸多利好，但在实施过程中仍面临不少挑战。其中，审批流程复杂和成本高企是两大主要问题。存量商改住项目需要土地规划部门、国土部门、消防部门、供水供电等多个部门协调与配合，整个流程漫长且复杂。此外，存量商改住需要对已建成的建筑进行硬件、消防等多个方面改造，同时还要补缴土地出让金，综合成本较高。

为应对这些挑战，专家建议可以从以下几个方面着手：

1. 简化审批流程：建立一站式审批服务平台，减少中间环节，提高审批效率
2. 提供政策激励：对参与“商改住”项目的开发商给予税收优惠或财政补贴
3. 加强规划引导：在城市规划阶段就充分考虑商办用地的转型需求，避免后期改造的复杂性
4. 平衡公共设施需求：在增加住宅用地的同时，同步规划和建设相应的教育、医疗等公共设施

“商改住”政策的实施对房地产市场产生了深远影响。首先，它有效缓解了商办类物业的库存压力，提高了土地利用效率。其次，通过增加住宅用地供应，有助于平衡房地产市场供需关系，稳定房价。此外，由于许多商改住项目位于城市核心区域，配套完善，能够有效满足改善型住房需求，推动了房地产市场的消费升级。

从长远来看，“商改住”有望成为中国城市发展的重要方向之一。它不仅能够优化城市空间布局，促进土地资源的高效利用，还能为城市更新注入新的活力。随着政策的不断完善和市场机制的逐步成熟，“商改住”将在推动城市高质量发展方面发挥更加重要的作用。