经济适用房转商品房：5年期限、四大税费详解
经济适用房转商品房：5年期限、四大税费详解
经济适用房转商品房的税费主要包括土地出让金、所得收益缴纳、印花税和契税等。需满足购房满五年的条件，否则不得直接上市交易。转换时，需缴纳一定比例的土地收益等价款，具体比例由地方政府确定。
一、经济适用房转商品房需要交哪些费用
土地出让金：按国家、省已购的公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
所得收益缴纳（已购经的济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房的面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益的，按超额的累进比例缴纳。
- 成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；
- 成交的价格高于当地的同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房的面积标准的净收益全额缴纳。
印花税：0.1％，买卖双方各承担一半；
契税：1.5％，由买方缴纳。
二、经济适用房转商品房规定：
经济适用房转商品房的《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。除非将经适房转变为商品房，条件是先住满5年，再进行更名交易，补交契税和土地出让款。
所谓“经转商”，即经济适用房转商品房，这个词汇的出现主要是围绕着“经济适用房上市交易”的问题出现的。国家严格限制经济适用房上市交易，因其属于政策性住房，购房人拥有“有限产权”。
国家规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。
经济适用房和商品房最大的区别在于购房者是否对房屋拥有完全产权。拥有了完全产权也就意味着你的经济适用房成为了商品房，就可以像商品房一样上市交易。自从4月26号住建部的《通知》公布后，经适房已经住满五年的购房者纷纷办理相关手续，向国家交纳一定价款，以获得经适房的完全产权，完全产权的获得也就意味着经适房转为了商品房。这就是“经济适用房转商品房”的来历。
购得经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市房改办住建办回购或安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买，回购或购买的价格按原购房价格每年扣减1%计算，回购或购买后原经济适用住房性质不变;购得经济适用住房不满5年，因赠与、离婚析产等原因需要转移房屋产权的，拟接受住房的家庭应当符合经济适用住房申请购买条件，持市房改办住建办出具的有关证明，经房地产管理部门核准后，办理变更登记手续;变更登记后，原经济适用住房性质不变。如果购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，市房改办住建办可优先回购。
三、经济适用房转商品房注意事项
变更性质（经改商），必须补交综合地价款，但要在夫妻、父子直系亲属间变更，契税先交后返还。返还时间为（15天至三年）;别忘记在地税那取张契税返还需提交的文件清单
夫妻间变更名字经改商后，再变更回来只需85元工本费，无其他税费;
经改商后，房本拟在变回原权人的，再次买卖交易方式费用低。因无价差，虽然不满5年，5.5%营业税（买入价=卖出价）为0;所得税按20%计算也为0，故只需缴纳1.5%契税。
经济适用房转商品房前提条件
1需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。
注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。
从上面的文章我们可以知道，在我们的生活中如果需要经济房转为商品房是需要购买住满五年才可以转换的。
经济适用房转商品房相关问题解答
买经济适用房转商品房要多少钱
经济适用房转商品房需要交以下费用：
- 土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理有关规定执行；
- 所得收益缴纳（已购经的济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房的面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益的，按超额的累进比例缴纳。
经济适用房改为商品房要多少钱？
房改房，又称已购公房、上市公房，是职工将单位以福利分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型。简单来说，房改房就是国家补贴建设的公有住房，其销售价格低于市场成本价，只有缴纳税费补足差价，把产权性质转变为市场成本价后，房改房产才可以直接上市交易。所以卖方需要缴纳：
- 按房屋售价的0.5%缴纳交易手续费；
- 按房屋售价的0.05%缴纳印花税；
- 按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金；
- 按规定缴纳个人所得税，自住满5年以上的，免征个人所得税。买方需要缴纳以下费用：
- 按房屋售价的0.3%缴交交易手续费；
- 按房屋售价的0.05%缴交交易手续费；
- 按房屋售价的3%缴纳契税。
经济适用房转为商品房需要多少钱？
经济适用房是保障性住房，不属于商品房，通常来说这类房子上市交易是有限制的，除非转为商品房才可以自由交易，那么经济适用房可以转成商品房吗？
- 但要满五年且抵押贷款还完后才能转成商品房。改成商品房需要将房子过户到非本人户口名下，注意同一户口不能过户（妻子、儿女等）。
- 同时需要缴纳合同价百分之十的地价款（部分地区称之为土地出让金）和契税（房子小于90平米的缴纳合同价的百分之一，大于90平米则按当地契税即可）。
- 双方签好交易合同后，带上双方的身份证，如果是外地户口的需要带暂住证，房产证，房产证复印件，还有双方身份证原件复印件，购房原始原件复印件，交易合同4份等去建委办理过户。