抵押房交易的那些坑，你避开了几个？

抵押房交易的那些坑，你避开了几个？

在二手房交易市场中，抵押房交易因其复杂的流程和潜在风险，常常让买卖双方感到头疼。从产权过户到资金安全，每一个环节都可能暗藏陷阱。本文将通过一个真实案例，揭示抵押房交易中的常见风险，并提供实用的防范措施。

2021年，北京的张先生通过中介看中了一套位于朝阳区的二手房。经过协商，双方签订了购房合同，张先生支付了100万元的首付款。然而，就在等待过户期间，他突然发现该房屋因卖方债务问题已被法院查封。此时，卖方却已将首付款挪作他用，无法按时解押。张先生不仅无法继续交易，连首付款也难以追回，陷入了两难境地。

这个案例揭示了抵押房交易中最常见的风险之一：卖方无法按时解押。那么，在抵押房交易中，还有哪些风险需要警惕？又该如何规避这些风险呢？

抵押房交易的基本流程如下：

1. 签订合同：买卖双方达成一致后签订购房合同，合同中应明确房屋的抵押情况和解押方式。
2. 资金监管：买方支付的房款应存入资金监管账户，确保交易安全。
3. 解押：卖方使用买方的首付款或其他资金来源解除房屋抵押。
4. 过户：解押完成后，双方办理产权过户手续。
5. 放款：买方的贷款银行在确认过户完成后，将剩余房款支付给卖方。

1. 卖方无法按时解押

案例：2020年，深圳的李女士购买了一套抵押房，合同约定卖方在收到首付款后30天内完成解押。然而，卖方在收到款项后并未按时解押，而是将资金挪作他用。最终，李女士不得不通过法律途径追讨首付款。

防范措施：买方应在合同中明确解押时间，并约定违约责任。同时，建议在撤押手续办理完毕后再支付首付款。

2. 房屋被查封或存在多重抵押

案例：2022年，杭州的王先生购买了一套抵押房，在支付了大部分房款后发现，该房屋不仅存在银行抵押，还涉及民间借贷。最终，王先生不得不放弃交易，并通过诉讼追讨已支付的房款。

防范措施：买方在交易前应仔细调查房屋的抵押情况，包括抵押金额、抵押权人等信息。同时，应要求卖方提供完整的抵押合同和贷款余额证明。

3. 租赁权与抵押权冲突

根据《民法典》第405条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，如果房屋在抵押前已出租，买方在购买后仍需尊重原有的租赁关系。

案例：2021年，广州的陈先生购买了一套抵押房，在过户后发现该房屋在抵押前已出租，且租约未到期。虽然陈先生是新的产权人，但仍需遵守原有的租赁合同，无法立即入住。

防范措施：买方在购房前应调查房屋的租赁情况，要求卖方提供租赁合同，并在购房合同中明确租赁情况。

1. 选择正规中介：通过信誉良好的中介机构可以降低交易风险。
2. 资金监管：采用第三方资金监管方式支付房款，确保交易安全。
3. 法律咨询：在签订合同前，建议咨询专业律师，确保合同条款合法合规。
4. 充分调查：买方应充分调查房屋的产权状况、抵押情况和租赁情况。
5. 保险措施：考虑购买房屋交易保险，为可能的风险提供保障。

• 买方：

  • 确认房屋产权清晰，无其他纠纷
  • 要求卖方提供抵押合同和贷款余额证明
  • 采用资金监管方式支付房款
  • 在撤押手续办理完毕后再支付首付款
  • 调查房屋的租赁情况

• 卖方：

  • 提前准备解押资金，避免违约
  • 如实披露房屋的抵押情况
  • 配合买方办理资金监管
  • 及时办理解押手续

抵押房交易虽然复杂，但通过充分的准备和谨慎的操作，可以有效规避风险。无论是买方还是卖方，都应该充分了解交易流程，明确各自的权利和义务，确保交易顺利进行。