法院判例：未入住业主也要为房屋漏水担责

法院判例：未入住业主也要为房屋漏水担责

2024年，福建省福州市仓山区人民法院审理了一起因楼上漏水引发的财产损害赔偿纠纷案件，引发了公众对房屋漏水责任归属的关注和讨论。

家住某小区的卢某入住新房没两年，却遇上了烦心事。2022年9月，卢某的房屋内多处出现渗水状况。经鉴定，系楼上兰某家的水龙头老化导致漏水，由于厨房没有排水口，水流四溢，造成一层地面都被浸泡。更糟糕的是，部分地面未进行防水处理，还存在明显开裂情况，水流通过地面裂缝渗流到卢某房屋的天花板，造成损失。

2023年8月1日，卢某遂将兰某、物业服务公司起诉至仓山区人民法院。兰某声称自己并未实际接房，漏水问题系地产开发商的房屋质量缺陷及物业服务公司管理不当导致，并申请追加地产开发商为本案被告。

法院审理认为，开发商已通知兰某交房，虽然兰某因自身原因未实际办理交接手续，但兰某已于2020年12月缴纳部分物业费、获悉房屋入户密码、验收案涉房屋，并于2022年7月办理了产权登记。兰某对房屋的专有部分依法负有谨慎管理的责任，客观上也具备实际管理的条件，应对自身管理不善导致漏水的侵权承担赔偿责任。故兰某以房屋未实际办理交接为由，抗辩无需对案涉漏水事故承担责任，理由不成立。最终，仓山法院判决兰某赔偿卢某因房屋漏水所造成的损失。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。

在房屋漏水问题中，责任归属主要取决于漏水原因：

• 如果漏水是由于楼上住户的不当行为（如装修不当、管道破裂等）造成的，那么楼上住户应承担赔偿责任。
• 如果漏水是由于房屋本身的质量问题（如建筑缺陷、材料老化等），则可能由开发商或房屋所有者承担责任。
• 如果漏水是由于公共设施或物业管理不善导致的，物业公司可能需要承担相应的责任。

1. 漏水原因：需要通过专业鉴定确定漏水的具体原因，这是责任认定的基础。
2. 房屋质保期：在质保期内，施工单位对房屋质量承担法律责任。质保期过后，责任划分会更加复杂。
3. 物业责任：物业公司负责公共区域的维修和管理，如果漏水是由于公共设施老化或管理不当导致，物业公司可能需要承担责任。
4. 业主责任：房屋产权人对其专有部分负有谨慎管理的义务，需要定期检查和维护。

1. 应急处理：

   • 立即关闭水源，防止漏水继续。
   • 用容器收集漏水，避免水漫金山。
   • 及时清理积水，避免滑倒和损坏家具。

2. 查找原因：仔细检查，找到漏水点。必要时请专业人员进行检测。

3. 协商解决：与相关方（楼上业主、物业等）进行沟通，尝试协商解决。

4. 法律途径：如果协商不成，可以收集相关证据（如照片、维修记录等），通过法律途径维护权益。

5. 预防措施：

   • 定期检查房屋水管、排水管、屋顶、墙壁等部位。
   • 及时更换老旧部件，预防潜在风险。
   • 加强与物业和邻居的沟通，建立良好的社区关系。

房屋漏水问题不仅影响居住环境，还可能引发邻里纠纷。通过这个案例，我们看到，作为房屋产权人，无论是否实际入住，都需对其房产负有谨慎管理义务。同时，这也提醒物业公司应通过宣传提示，强化居民的责任意识和安全防范意识，多方合力共同构建美好社区。