房产代持的新风向：如何规避风险？

房产代持的新风向：如何规避风险？

2021年，最高人民法院审理了一起涉及房产代持的案件。在该案中，实际持有人与代持人签订了《房产代持协议》，约定由实际持有人出资购买房产，但将房产登记在代持人名下。然而，当债权人申请强制执行代持人名下的房产时，实际持有人却无法排除强制执行。最高人民法院认为，实际持有人基于《房产代持协议》所享有的债权，不能对抗债权人对案涉房屋所享有的担保物权。

这一案例揭示了房产代持背后隐藏的巨大风险。在当前房地产市场波动和购房政策调整的背景下，房产代持现象再次引发广泛关注。如何在复杂的法律环境中保护自己的权益，成为许多投资者关心的问题。

房产代持，即实际出资人（被代持人）以他人名义购买房产并登记在该人（代持人）名下，双方通过协议约定权利义务。这种行为虽然常见，但存在诸多法律风险。

代持协议的效力

在司法实践中，除政府调控政策以及特殊性质的房产代持合同被法院认定无效外，一般的房产代持合同认为是当事人之间的意思自治，借名行为本身并不导致代持合同的无效。但代持协议属于合同之债，不能直接发生物权变动。因为不动产的特殊性，不能根据合同内容认定物权归属。我国不动产物权属于登记生效，也即不动产所有权人为实际登记人。代持协议只对合同当事人具有约束力，但不能限制第三人的权利。

实际持有人的权利保护

在司法实践中，存在两种裁判观点：第一种裁判观点认为，实际持有人就代持房产不享有足以排除执行的权利；第二种裁判观点认为，实际持有人虽然借名出资但并不改变其股权利益归属者的地位，其合法权益应当优先于外部债权人。

代持人债务风险

若代持人陷入债务纠纷，债权人有权申请强制执行代持人名下的房产。即使实际持有人与代持人签订了代持协议，但由于物权公示原则，实际持有人可能无法阻止房产被强制执行。

尽管存在诸多风险，但房产代持在实际操作中仍有一定的市场需求。以下是一个典型的代持房产贷款案例：

张先生是一位成功的企业家，他名下有一套价值500万元的房产，由于市场环境的变化，张先生需要一笔资金来扩大自己的业务，他不希望直接将房产抵押给银行，以免影响个人信用记录。

1. 选择代持人：张先生选择了他的好友李先生作为代持人，并签订了代持协议。

2. 办理房产过户：张先生将房产过户到李先生名下，但实际控制权仍然在张先生手中。

3. 申请贷款：李先生以房产作为抵押，向银行申请了300万元的贷款。

4. 资金使用：张先生使用这笔贷款来扩大自己的业务。

5. 还款和房产回转：贷款到期后，张先生偿还了贷款本金和利息，房产所有权再次回到张先生名下。

通过代持房产贷款，张先生成功获得了所需的资金，同时避免了直接抵押房产的风险，李先生作为代持人，也得到了一定的报酬。

国家金融监督管理总局广东监管局发布风险提示，提醒金融消费者警惕“代持贷款”陷阱。不法分子往往以“高佣金、零风险”等噱头进行虚假宣传，诱导代持人配合提供贷款材料，向银行办理房贷、装修贷、车贷等，最终导致代持人陷入高额债务。

金融消费者办理贷款业务必须基于真实需求，否则将承担相应责任。如代持行为构成违法犯罪，代持人或将承担相应法律责任。此外，代持人提供的个人身份及银行卡信息等个人信息，还可能被用于“跑分”、洗钱及大额信用卡套现等不法活动，危害极大。

房产代持虽然可以规避政策限制、保护个人隐私，但也存在诸多风险。在进行房产代持前，务必充分评估风险，必要时寻求专业法律意见。同时，要警惕“代持贷款”陷阱，避免陷入不必要的法律纠纷和债务困境。