深圳东海花园二期：从亏损百万到结余238万的物业管理创新之路

深圳东海花园二期：从亏损百万到结余238万的物业管理创新之路

2021年之前，深圳市福田区东海花园二期每年物业管理费亏损超过100万元，业主与物业之间矛盾重重。然而，仅仅两年时间，这个有着20多年楼龄的小区不仅扭亏为盈，还结余了238万元。这一转变背后，是小区业主委员会探索出的一条“透明社区”管理模式。

东海花园二期是福田中心区的高档楼盘，自带会所、大型游泳池、网球场等配套。然而，随着时间的推移，小区设施逐渐老化，物业服务成本不断攀升。业主每个月交数百元物业管理费，却未能享受到相应的服务品质。小区电梯频繁故障、外墙老化、消防隐患增加等问题日益突出，业主与物业服务中心之间的矛盾也越来越多。

“要破解这一难题，关键是要把‘钱袋子’掌握在业主手里，钱怎么花由业主说了算。”小区业委会主任陈先生表示。2021年，东海花园二期业委会开设了业主大会基本账户，用于存放和管理业主共有资金。该账户将物业管理费、停车费、公共收益、专项维修资金等全部纳入其中，实行收支公开、支出与审批分离的管理机制。

这一改革的效果立竿见影。2022年，小区业主共有资金首次实现盈余，结余超过135万元。业委会决定将当年12月份的物业管理费全部免交，相当于给全体业主发了一个“大红包”。2023年，小区继续维持良好态势，全年收入1595万元，支出1357万元，结余237.93万元。这些结余资金被用于小区的建筑外墙、入户大堂、电梯轿厢、园林绿化的翻新改造，进一步提升了居住环境。

为了更好地管理业主共有资金，东海花园二期业委会引进了“透明社区平台”作为小区的数字化、信息化管理系统。该平台实现了三个“透明”：

• 财务透明：业主通过微信小程序可以实时查看小区的财务收支情况
• 事务透明：保障业主对小区公共事务的知情权、参与权和监督权
• 运行状况透明：特别是涉及小区安全的信息，如电梯运行、消防设施等

通过这一平台，业主对小区财务、事务和安全情况有了更多了解，不少业主主动参与进来，为破解小区停车位管理、电动自行车治理、消防安全防护等治理难题献智献力，形成共治合力。

东海花园二期的物业管理创新，代表了深圳物业管理未来发展的一个方向。“物业管理费权属不明、收支不明，是造成目前物业管理行业乱象的根本原因，也成为基层治理的一大难点。”深圳市风范和谐社区促进中心理事长施法振表示。

业主共有资金管理制度为破解这一难题提供了法律支撑。与此同时，一批物业服务企业和科技企业也积极拥抱这一变革。以万科旗下万物云为例，去年10月下旬，万物云宣布与科大讯飞签约，以“天秤业委会工作台”为入口共创物业行业大模型，覆盖小区共有资金管理的关键场景。

深圳在物业管理上的探索与创新，与深圳的城市特质契合。但专家也指出，这一过程不能一蹴而就。建议在加强业主组织的管理，使业主组织运作制度化、规范化，财务公开透明化的同时，政府单位可通过购买第三方服务为业主组织提供专业化培训，鼓励业主大会聘请第三方财务管理机构。此外，还需制定业主委员会管理业主共有资金的专业规范，按时进行督查检查。

东海花园二期的成功经验，为深圳乃至全国的老旧小区治理提供了宝贵借鉴。通过业主参与、数字化管理和透明化运营，不仅可以解决物业管理费的收支问题，更能够提升小区的整体治理水平，实现多方共赢。