黄奇帆新书揭秘重庆烂尾楼事件始末

黄奇帆新书揭秘重庆烂尾楼事件始末

近日，中国金融四十人论坛（CF40）书系新著《重组与突破》正式出版，作者为CF40学术顾问、重庆市原市长黄奇帆。本书辑录了黄奇帆在重庆工作期间，每每遇到难题时，“以重组求突破”的思维与实践。

2001年10月12日，星期五，是黄奇帆到任重庆市副市长的日子。当时的重庆，GDP（国内生产总值）仅1900多亿元，财政收入不到200亿元，正处在底子薄、矛盾多、任务重的发展“破冰期”。上任后的一年里，许多急事、难事接踵而来，考验着这位“新官”。

一座烂尾楼，36次上访

重庆市委、市政府毗邻办公。报到当天，黄奇帆路过市委大院，只见门口围着两三百人，黑压压一片，明显是上访的。把自己安顿好后，他顺口问了一句：“这些上访群众是从哪里来的？”马上有人回答：“是地铁中心花园的上访者。”

过了大约一个月，一天下午，黄奇帆正在单位办公，忽然听到市政府门口吵吵闹闹，起身一看，又是一堆人围着。一打听，还是地铁中心花园的上访者。

事情已经过去一个月了，怎么还没解决？于是，他把当时分管稳定的办公厅副主任叫到办公室。这位副主任说：“这个地铁中心花园是1992年开建的房地产项目，包括高层住宅、写字楼和商铺。1997年，由于开发商资金链断裂，成了烂尾楼，1000多户居民的钱套在了里面。为了讨说法，随后4年里，他们36次到市委、市政府上访。市政府有关副市长、秘书长，大大小小的协调会开了不下20次，大家都感觉很棘手，拿不出有效的解决方案，因此只能暂时把老百姓劝回家。可问题得不到解决，过一段时间老百姓又会来，如此反复，成了老大难。”

听了他的简要介绍，黄奇帆初步判断，这是一起烂尾楼坏账造成的信访积案，就接着问：“按照你掌握的情况，这个项目是否存在严重的资金‘跑路’，就是开发商有没有拿银行贷款去炒股、赌博，造成项目亏空？构不构成刑事案件？”这位同志回答：“开发投资量与实物量大体平衡，开发商的资金基本沉淀在项目上了。”

开发商玩的是“空手道”

黄奇帆当即决定：“你通知项目相关单位，包括银行、施工单位、房管局、重庆市建设委员会（简称市建委），还有法院、公安等方面的同志，今晚七点半开会，我先听听情况。”

晚上七点半，他一进会议室，就看见房间里满满当当坐了70多个人。他之前只是说“相关单位”，怎么会有那么多相关单位？原来这件事前后协调了20多次，各方面的单位、部门都搅了进来，全成了相关单位。

见状，他就让大家分别发言，报告地铁中心花园纠纷的来龙去脉。

原来，地铁中心花园的开发商是个小老板，玩的是“空手道”，其本身资本金不足，完全靠负债造楼。

这个项目位于解放碑，建筑总面积近10万平方米。1992年，重庆工程造价比沿海地区低得多，每平方米仅2000多元，整个项目建完要花2亿多元。那么这个小老板是怎么运作的呢？

首先，征地动迁要补偿。他跟居民说：“暂时先不补偿，你们到亲戚朋友家里借住，等3年后房子造好了，我给你们分新房。3年过渡期里，我每年再给你们动迁费15%的高利息。”既然有钱拿，将来还能住新房，那么动迁居民自然乐意。而且，最初3年，大家确实拿到了高利息，所以相安无事。

其次，工程建设要花钱，他就用土地作为抵押向银行贷款。银行答应贷给他1.64亿元，但要求利息必须是15%，而且放款之初就扣一年利息，即2400多万元，这就是俗称的“砍头债”。他饥不择食，当即答应，从银行拿到了1.4亿元。

最后，还差6000多万元，他就搞售房返租，承诺20%的回报率，这实际上是一种变相的非法集资。于是，800多户购房者上了套。

等勉强凑够了2亿元，他就开工搞建设。但房子刚刚建到七八层时，建筑施工就用了1亿多元，而支付给动迁群众、售房返租户和银行的高利息，又用去几千万元，因此资金很快就见底了。

1997年，银行见开发商连续两年都不能还本付息，遂起诉到法院，申请冻结资产。这样一来，开发商彻底变成了穷光蛋。老百姓的高利息没了着落，就找他算账。后来发现找他没用，就开始到政府上访。

这个项目涉及1000多户老百姓，3000多人，每次只要出动10%，就是300多人，足够“包围”市政府了。因此，1998年以后，关于地铁中心花园的集访就没间断过。

惯常办法行不通

其实，这件事性质很明确，就是项目业主骗了百姓、坑了银行。按照惯常思维，有两种办法：

一是把开发商控制住，强制开发商还钱。但现在开发商没有钱，抓了也没用，死扣还是解不开。

二是为了社会稳定，政府出钱兜底。但当年市级预算内财政收入还不到100亿元，财政本来就吃紧，没钱兜底。再说，政府有钱也不能这么做，因为这么做毫无道理。

既然两条路都走不通，事情就僵住了。大家都想解决，但都束手无策，开了20多次协调会也没能破局。各方胶着，都没有办法。

打破僵局只能靠重组

黄奇帆边听大家发言，边思考。地铁中心花园位于重庆最好的地段，如果10万平方米的房子能建造好，当时可以卖出4亿多元，是物有所值的。但问题是，开发商东拼西凑的2亿多元，其中一半以上付了各种高利息，现在还拖欠银行贷款本金1.64亿元、拆迁户补偿款和售房返租户购房款1.2亿元、施工单位工程款3000万元，加上1997年以后拖欠的银行利息和老百姓的利息、租金6000多万元，总共是约3.7亿元。

同时，要建好房子，后续还得花6000万元。如果有人接手，总计需要投入4.3亿元，而房子卖完大体可以回收4亿多元，基本没的赚，哪有人肯干？

重组追求的是多方共赢，任何一方的利益严重受损，重组都推不动。具体到这个项目，战略重组者是“救生员”，即便不求赚大钱，起码也要有利可图；银行贷款是国家资产，也不能血本无归；老百姓挣钱不易，更不能让他们承担坏账。按照这样的逻辑，黄奇帆提出了解决方案。

第一，银行贷款本金要收回，但高利息取消。面对空手套白狼的房地产商，银行违规放高利贷，搞的还是“砍头债”，本身运作就不规范，理应予以纠正，使其受到惩罚。而且，为了维护社会稳定，拍卖烂尾楼所得的款项要优先清偿老百姓和工程队的欠账。那样的话，银行1.64亿元贷款的本金清偿率可能低于10%。所以，他告诉银行，这个企业是个“要饭”的企业，如果重组，银行还有可能收回本金和国家法定的正常利息，就别指望收取高利息了。那天，经过认真的讨论，银行接受了100%还本保息的方案。

第二，拖欠施工单位的3000万元工程款，按合同规定支付。这部分钱是施工单位的血汗钱，不能拖欠。同时，施工单位也要承担一部分责任，因为当初他们明知开发商资金不足，还垫资施工，本身也有问题。所以，施工单位也要作出一些让步，比如放弃部分利息。

第三，老百姓的集资款1.2亿元，一分不少地还给他们。这是老百姓的血汗钱，不能有丝毫闪失。同时，老百姓也要承担一部分责任，因为当初他们贪图20%的高回报，参与了非法集资。所以，老百姓也要作出一些让步，比如放弃部分利息。

第四，后续建设资金6000万元，由重组方承担。这部分钱是重组方的投入，也是重组方的收益。重组方要承担风险，也要获得回报。但是，重组方的回报不能太高，因为这是一个社会公益性项目，不是纯粹的商业项目。

经过艰苦的谈判，各方终于达成一致，同意按照这个方案重组。重组方是重庆市城市建设投资（集团）有限公司，这是一家国有独资公司，有实力，有信誉，有能力完成这个项目。经过重组，地铁中心花园终于复工，最终建成并交付使用。老百姓拿到了新房，施工单位拿到了工程款，银行收回了贷款，重组方也获得了一定的回报。这是一个多方共赢的结果。

这个案例充分体现了黄奇帆在处理复杂问题时的创新思维和务实精神。他没有简单地采用传统的行政手段或法律手段，而是运用了重组的思路，通过调整各方利益关系，找到了一个既能解决问题又能维护社会稳定的好办法。这种“重组与突破”的思维，不仅解决了当时的难题，也为后来的类似问题提供了宝贵的借鉴经验。