楼面价是什么意思？楼面价和开盘的价差揭秘

楼面价是什么意思？楼面价和开盘的价差揭秘

在房地产市场中，楼面价是一个经常被提及的专业术语。它不仅关系到开发商的利润，也是购房者了解房价构成的重要参考指标。那么，楼面价究竟是什么？它与最终的开盘价之间又存在怎样的关系？本文将为您详细解析。

什么是楼面地价

楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。它是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

楼面地价具体分为以下几种计算方式：

• 楼面地价 = 土地总价 ÷ 规划建筑面积
• 楼面地价 = 土地单价 ÷ 规划容积率
• 规划建筑面积 = 土地面积 × 容积率
• 容积率 = 地上建筑总面积 ÷ 规划用地面积

楼面价和开盘价差多少

如果是从一般的房价与楼面价格的比例上来看，是以两倍左右的比例为正常数值，但也有的达到了五倍、十倍。比如说楼面价是3000，那么开盘价大概是6000到9000元左右。

可以按照单方的成本来计算：

1. 土地成本：A+3000元
2. 建造成本：含设计、检测等一系列的成本，2000元
3. 配套成本：绿化、水电、等一系列的配套工程，1000元
4. 契税：指开发公司的契税，5000元，土地的契税200元
5. 管理费用：200元
6. 销售费用：200元
7. 资金成本按照3000元的楼面差距进行核算：1000元(10%每年)

通过以上可以计算出来，如果楼面单价相差3000元，会影响的房地产成本增加大约在4500元左右，就是相同的楼盘，相同的设计，相等的配套，那么所差的成本大约为4500元/平米。

综上，楼面地价大家可以简单的理解为在土地上盖好房子后，每单位售价的土地成本，一般来说楼面地价和最终的楼盘售价是正比的，楼面地价越高，那么楼盘售价也越高。