棚改货币化安置重启：政策效果、居民满意度与市场影响

棚改货币化安置重启：政策效果、居民满意度与市场影响

棚户区改造中的货币化安置政策，自2015年大规模实施以来，不仅有效改善了棚户区居民的居住条件，还对房地产市场和宏观经济产生了深远影响。近期，住房和城乡建设部宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造，这一政策的重启引发了广泛关注。

棚改货币化安置，是指政府部门直接以货币形式补偿被拆迁棚户区居民，后者再用这笔补偿款到商品房市场上购置住房。这种安置方式赋予了居民更大的选择自由度，既能满足个性化需求，又促进了房地产市场的健康发展。

2015-2018年是棚改货币化安置的高峰期。据统计，这一时期全国棚改实际开工2442万套，总投资达6.26万亿元。其中，棚改专项贷款是主要资金来源，国开行、农发行两大政策性银行累计提供4.53万亿元，占比高达72%。此外，中央补助、地方自有资金和其他性质的资金来源（如商业银行贷款、棚改专项债）也发挥了重要作用。

棚改货币化安置得到了棚户区居民的普遍认可。根据相关调查，居民对棚改政策的满意度较高，主要体现在以下几个方面：

• 安置补偿：货币化安置方式让居民获得了实实在在的经济补偿，改善了家庭财富状况。
• 工程质量：选择自主购买商品房的居民，普遍对新房的质量和环境表示满意。
• 基础设施：新居住区的配套设施更加完善，提升了居民的生活品质。

货币化安置对房地产市场的影响尤为显著。2015-2018年，全国棚改货币化分别去化库存1.5亿、2.5亿、3.1亿和2.5亿平米，占全国商品房销售面积的比例约为15%。这一政策有效缓解了三四线城市的库存压力，推动了房地产市场的健康发展。

本轮新增100万套城中村改造，预计将进一步带动住宅销售。据上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，这将与当前的保交房工作相结合，重点消化现房库存。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，货币化安置的规模后续将大概率超出100万套，这对于消化存量、优化增量，直至库存压力消解，市场形成预期具有重要意义。

与2014年的棚改相比，本轮货币化安置政策有其独特之处：

• 更加注重与现房库存的结合，提高安置效率
• 资金来源更加多元化，包括专项借款、专项债等
• 政策设计更加精细化，根据不同城市的特点灵活调整

然而，政策实施过程中也面临一些挑战。例如，如何确保资金的有效利用，避免新增地方债务风险；如何平衡各方利益，确保政策的公平性和可持续性等。这些问题需要在实践中不断探索和完善。

总体而言，棚改货币化安置政策的重启，体现了政府在解决民生问题、促进经济发展方面的决心和智慧。随着政策的逐步落实，我们有理由期待，这将为房地产市场的平稳健康发展注入新的动力。