长沙4.18新政对楼市效果初评估：市场反应如何？
长沙4.18新政对楼市效果初评估：市场反应如何？
长沙4月18日颁布了《关于支持居民购买改善住房的通知》，标志着长沙楼市全面取消了所有限购政策，包括2017年后企业不得购买住宅的限制性措施。这一政策调整预示着长沙楼市进入了新的调控阶段，而目前，仅有限售政策依然在执行中。政策的全面放开需要时间来观察其实际效果，经过近一个月的酝酿，现在正是评估长沙18新政对楼市影响的好时机。
新政实施前后，长沙33个典型楼盘的周度来访认购均值发生了显著变化。这些楼盘大多由知名房企开发，其销售数据在一定程度上反映了长沙楼市的动态。
在剔除五一数据后，我们观察到长沙30余个在售项目自3月至今的周度来访与认购数据呈现出以下特征：
新政实施后，无论是周度来访还是认购量，均未出现如预期的增长，反而出现了下滑趋势。具体来看，新政前的周均来访量为153组，而新政后则下滑至125组，降幅达到18%；同时，新政前的周均认购量为3套，新政后则减少至8套，降幅为14%。
值得注意的是，在五一长假后的最新一周，来访与认购数据创下了今年春节后的新低。
这些来访认购数据与克而瑞的周度网签数据呈现出高度的一致性。
根据克而瑞的网签数据，新政实施后，内五区的周均网签面积从1万方下滑至6万方，降幅达到7%。值得注意的是，最新一周的网签数据还包括了五一假期的滞后数据。因此，新政后的全市周均网签量与典型30+项目的认购下滑幅度基本保持一致。
为了更准确地反映长假期周度数据的变化趋势，我们需要对比去年同期数据。以下为今年与去年五一假期典型楼盘来访认购数据的同比变化情况。
对比近两年五一期间的数据，我们发现：
今年五一，典型楼盘的认购量同比下滑了29%。具体来看，今年五一的认购均值为12套，而去年同期为17套。
同样，今年五一来访典型楼盘的客户数量也同比下滑了27%。今年五一来访均值为189组，而去年同期的均值则为260组。
这些数据清晰地反映出新政对长沙楼市的影响。在当前市场低迷的背景下，客户基数的不足以及宏观经济和市场机制的问题都凸显出来。特别是市场机制方面，商品流通性的不畅是关键问题之一。
此外，我们还需要关注限售政策的变化。虽然新政曾考虑缩短限售时间，以激活商品房流通性，但考虑到当前二手房市场对新房市场的冲击，这一方案最终被搁置。然而，这并未解决解除限购与限售政策之间的矛盾。解除限购旨在激活市场，而限售却限制了商品的流动性。这种矛盾在当前的市场环境下显得尤为突出。
回顾过去的市场波动，我们发现二手房市场的决策机制与新房市场截然不同。在新房市场，开发商的统一意志影响着大量房源的价格和销售策略；而在二手房市场，每个业主的决策都是独立的，且数量众多。这种分散的决策机制使得市场波动难以传导到每一个业主身上，因此即使出现降价现象，也往往难以引发连锁反应。
综上所述，当前市场面临的问题远比单纯增加二手房供应更为复杂。要解决这些问题，需要我们从多个角度入手，包括完善市场机制、优化限售政策以及促进商品流通性等。只有这样，才能逐步恢复市场的活力与信心。
以湘江世纪城为例，该楼盘在2014-2015年作为二手房的大盘，挂牌了大量房源。研究者曾密切关注过该楼盘，因为该楼盘的市场表现具有一定的代表性。在那两年间，湘江世纪城的二手房房价相较于新房而言，表现得相当稳定。与此同时，八方小区虽然也有不少挂牌的二手房源，但当时的市场需求和热度远不及现在。
如今，这轮熊市下的二手房成交规模和热度相较于上一轮熊市有明显扩大。然而，却有人声称现在二手房市场的供应量大幅增加。这显然是一个误解。这里需要纠正一个看似简单却很关键的误区：二手房市场不能简单地套用整体市场的供求关系来进行分析。每套二手房都代表着每个独立的卖家。这与新房市场相对集中、供应商数量较少的结构有着根本性的差异。
因此，在宏观经济环境下，居民降杠杆成为必然，这有助于重新激活商品房的流动性和金融属性。只有居民杠杆降低到位，新房市场才有可能被激活。解除限售政策是恢复商品房流通性的关键手段，同时也能恢复商品房的部分金融属性。这样，新房销售自然也会得到拉动。