北京西城法院发布二手房交易风险案例，这些坑千万别踩！
北京西城法院发布二手房交易风险案例，这些坑千万别踩！
近日，北京市西城区人民法院召开了二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，其中一起涉及违法建筑的二手房交易纠纷引发关注。这起案件揭示了二手房交易中隐藏的多重风险，为购房者敲响了警钟。
二手房交易的主要风险
产权风险
在二手房交易中，产权问题是最常见的风险之一。例如，如果房屋为多人共有，而部分共有人未在买卖合同上签字，即使合同有效，也可能因未获得全部共有人同意而无法过户。此外，继承后的房屋在转让时可能产生额外税费，这些都可能增加交易成本。
抵押风险
抵押问题也是二手房交易中的重要风险点。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。如果房屋存在未注销的抵押权，买受人要么需要代为清偿债务，要么面临无法过户的风险。此外，房屋在过户前被查封，也将导致交易失败。
违建风险
违法建筑问题是二手房交易中另一个不容忽视的风险。在实践中，附有违法建筑的房屋买卖合同的效力认定较为复杂。如果违法建筑部分被行政机关认定为需要拆除，将影响房屋的正常使用和过户。而且，违法建筑的存在可能导致房屋被街道行政处罚，甚至被列入行政限制交易登记。
代理风险
在二手房交易中，如果涉及代理人，需要特别警惕无权代理的风险。代理人必须提供明确的公证委托书，否则一旦真正的产权人不同意出售，将导致交易失败。因此，建议买受人务必面签并检验出卖人身份证件，确保交易主体的真实性。
二手房交易陷阱
合同陷阱
在签订房屋买卖合同时，必须确保合同条款的完整性和明确性。例如，合同中应详细约定付款时间、付款方式、入住交验、费用明细等条款。否则，一旦发生纠纷，缺乏明确的合同条款将给维权带来困难。
中介陷阱
选择正规的中介机构是避免交易陷阱的重要环节。一些不法中介可能会隐瞒房屋的真实情况，或者在《委托销售代理协议》中对中介行为缺乏约束，导致购房者权益受损。因此，建议选择信誉良好的中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。
风险防范建议
核查产权信息
在交易前，务必仔细核查房屋的产权信息。可以通过不动产交易中心调取产调（即上海市不动产登记簿），了解房屋的最新情况。同时，确认出卖人是否为真正的产权人，避免因无权处分导致的交易风险。
明确合同条款
签订合同时，务必确保合同条款的完整性和明确性。建议咨询专业律师，对合同进行审查，确保合同中包含所有关键条款，如付款方式、交房时间、违约责任等。
选择正规中介
选择正规的中介机构可以有效降低交易风险。正规中介通常会对房屋信息进行严格审核，并提供专业的交易指导。同时，要警惕中介的口头承诺，所有重要约定都应以书面形式记录。
面签并检验身份证件
建议买受人务必面签并检验出卖人身份证件，确保交易主体的真实性。同时，要求代理人提供公证委托书，明确代理权限和期限，避免无权代理的风险。
二手房交易涉及诸多环节，每个环节都可能存在风险。通过了解常见风险点和防范措施，可以有效降低交易风险，保护自身权益。建议购房者在交易过程中保持谨慎，必要时寻求专业法律意见，确保交易安全。