留用地开发：乡村振兴的新路径
留用地开发：乡村振兴的新路径
随着国家工业化和城市化的不断加快，东部地区建设用地不足成为制约经济发展的重要因素。在此背景下，留用地开发作为可以进行二、三级产业开发的建设用地，受到越来越多的关注。如何充分发挥留用地的价值，实现乡村振兴的新趋势？本文将探讨留用地开发的具体模式和成功案例，为农村土地买卖后的商业开发提供新的思路和方向。
留用地开发的主要模式
目前，留用地开发主要有三种模式：村企合作开发、村社自主开发和指标换物业。
村企合作开发
村企合作开发是指村（社）可选择与国企或村社或产业单位合作共同开发村级留用地的一种操作模式。村（社）提供留用地指标和土地，并获取不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积。留用地的开发建设，实行统一规划、统一建设、统一监管，发挥品牌效应。
- 国企主导开发：国企负责留用地项目业态定位工作，可引进战略合作伙伴及品牌开发商，提升项目品质，确保高起点、高品质开发建设。
- 村社合作开发：村（社）可参与49%部分开发建设。由属地镇（街）评估村社有自有资金进行投资的，村社与国企协商后，报区政府同意实施。
- 产业单位合作开发：产业单位可参与49%部分开发建设。各镇（街）牵头产业管理部门做好重大产业项目招引和产业合作单位的尽职调查，产业单位的准入及合作方案报区政府重大项目会议通过，各镇（街）做好代建单位的筛选和质量把关。
村社自主开发
自主开发的村（社）需出具项目可行性研究报告，且原则上需符合自有资金达到项目总预算70%以上，经属地镇（街）班子集体研究决定通过，报区政府同意后实施。鼓励村（社）委托相关国企进行代建，促进项目更好更快建设。项目运营由属地镇街进行决策监管，委托运营的由镇街牵头，村社与国企协商达成合作。
指标换物业
指标换物业是指村（社）使用留用地指标置换区国企持有或购买的区内社会性商业办公等物业。原则上适用于全区布点率低、开发率不高、经济薄弱的村社，经区政府研究后试点。置换面积核算根据市场定价原则，具体由镇街牵头，村（社）与区国企协商确定合理的置换物业面积。
成功案例分析
南泰食品批发市场改造项目
南泰食品批发市场位于海珠文商旅融合圈核心区位，现状以塑料、厨具、百货等低端批发业态为主，长期以来其实际产出与区位价值严重不匹配。海珠区土地开发中心通过“政府收储出让+配建物业返还”模式，对部分集体土地进行收储出让，按权益配建集体物业，建成后确权登记到村集体社经营使用。此次收储工作在短时间内获得全体社员“两个超九成九”的投票率和同意率支持，创造了村级留用地高效收储典范。该项目全面投入运营后，预计可增加联社集体固定资产24.37万平方米，将带来较高的物业租金收益并实现产业高产值、业态高端化，为村集体带来丰厚的经济回报。
东沙街道南漖现代产业园项目
广州市荔湾区东沙街道开发建设的南漖现代产业园，是全市首个村级留用地按工业用地4.0标准建设的项目。该项目以“工业4.0”标准实施“工业上楼”高质量厂房建设，楼层荷载、净高均达到“工业上楼”厂房领先标准。项目于2023年9月28日举行开工奠基仪式，开工仅73天即完成地下室建设，并计划今年7月封顶。届时，将建成两栋13层总面积8.5万㎡的“工业4.0”高标准工业载体，让街道实现城市界面和产业形态的迭代升级。预计，2025年将开园招商，引进优质企业，保障村集体收入稳步增长，实现街域经济和村级产业双促进、双提升。
留用地开发的法律和政策要求
留用地开发需要严格遵守相关法律法规和政策要求。根据《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》和《杭州市人民政府办公厅关于进一步完善杭州市区村级留用地开发建设管理工作的通知》等文件精神，留用地开发需满足以下条件：
- 总体规划要求：必须符合城市总体规划和土地利用总体规划，纳入城市统一规划管理。
- 权属清晰：土地权属清晰、无争议，依法取得集体土地所有权证或集体建设用地使用权证。
- 补偿处置：需要处理的土地使用、承包、经营等权利和地上建筑物、构筑物、其他附着物权益已补偿和处置完毕，或地上建筑物、构筑物、其他附着物经土地所有权人表决同意随土地一同入市流转。
- 开发条件：具备开发建设必要的通路、通水、通电、土地平整等条件。
- 权利限制：未被司法机关、行政机关限制土地权利。
- 其他条件：符合相关产业规划、生态环境保护要求等法律法规规定的其他条件。
结语
留用地开发是乡村振兴的重要途径，但需要在法律框架内进行。通过村企合作开发、村社自主开发和指标换物业等模式，可以有效盘活农村土地资源，促进产业升级和经济发展。在开发过程中，必须严格遵守相关法律法规和政策要求，确保留用地开发的合法性和规范性。未来，随着政策的不断完善和创新，留用地开发将在乡村振兴中发挥越来越重要的作用。