房地产税：楼市调控的新利器？
房地产税：楼市调控的新利器？
房地产税能否成为楼市调控的新利器？
近年来，随着房地产市场的持续波动，房地产税被寄予厚望，被视为调控楼市的新利器。然而，这一期待是否能够实现？让我们从试点效果、专家观点和最新政策动态等多个维度进行深入分析。
试点效果：增收明显，但调控作用有限
上海、重庆两地自2011年开始试点房产税，至今已逾13年。从财政部公布的最新数据来看，两地房产税收入呈现显著增长态势。2024年上半年，房产税收入同比增加20.1%，其中上海2022年房产税收入达到237亿元，占全市财政总收入的1.3%。重庆的房产税收入占比更是高于上海。
然而，从调控楼市的效果来看，房产税的作用似乎并不明显。以房价走势为例，尽管上海在试点期间采取了严格的房产税政策，但房价并未出现明显下降。根据上海统计局数据，2011年上海商品住宅成交量和供应量较上年回落，但房价仍小幅上涨1.5%。2012年房价更是同比上涨3.1%。重庆的情况也类似，2011年别墅和高档住宅成交均价虽有7.1%的降幅，但整体房价走势并未发生根本性改变。
专家观点：改革面临多重挑战
安徽财经大学汪凤麟教授等专家指出，沪渝两市的房产税试点改革虽然具有标志性意义，但难以肩负抑制房价、调控房地产市场等多重使命。主要问题在于：
征税环节集中于交易环节：以市场交易价格为计税依据，缺失房屋保有环节课税，影响了对房地产市场和房价的调节效果。
征税范围过于狭窄：仅涉及增量房和部分存量高档住宅，未能全面覆盖各类房屋财产。据统计，上海两年累计认定5.7万套应税住房，组织财政收入46.7亿元，仅占地方财政收入的不到1%。
税率设计不合理：针对交易环节的差别化税率设计，未能充分体现纳税人的实际纳税能力，甚至可能产生逆向调节效果。
房地产税费制度繁杂：现有12种房地产税收和56项收费已让购房者和企业难以承受，若不做好“减法”而盲目增加税种，可能降低税收遵从度。
最新政策动态：减税红利持续释放
2024年12月1日起，全国开始实施新一轮房地产交易契税优惠政策。政策实施首月，全国购房家庭新增减免税116.9亿元。具体来看：
- 个人购买住房契税享受1%优惠的住房面积标准由90平方米提高到140平方米，新增减税65亿元。
- 北上广深四城二套房纳入契税优惠范围，新增减税25.8亿元。
- 四城个人转让购买满2年的住房，不再区分普通住宅和非普通住宅，统一免征增值税，新增免税26.1亿元。
这些政策调整在一定程度上减轻了购房者的负担，促进了房地产市场的平稳健康发展。但值得注意的是，这些政策更多地集中在交易环节，而非保有环节，与房产税的调控目标并不完全一致。
结语：期待与现实的平衡
综上所述，房地产税作为一项重要的财政政策工具，其在增加地方财政收入方面的作用已得到初步验证。然而，在当前的房地产市场环境下，单纯依靠房产税来调控楼市的效果可能较为有限。未来，如何在完善房产税制度的同时，综合运用多种调控手段，实现房地产市场的平稳健康发展，将是政策制定者需要深入思考的问题。