棚改货币化：三四线城市的楼市新动向
棚改货币化：三四线城市的楼市新动向
近期，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁及其同事的一项研究引发广泛关注。研究显示，在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中，仅20.4%的家庭重新购房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%。这一发现颠覆了此前普遍认为棚改货币化是推动三四线城市房价上涨主要动力的观点，引发了对棚改货币化政策效果的新一轮讨论。
棚改货币化：从全面推行到逐步收紧
棚改货币化政策的实施始于2015年。在此之前，棚户区改造主要采取实物安置的方式，即政府提供新建住房作为安置房源。然而，随着房地产市场形势的变化，国家开始鼓励货币化安置，即直接向被拆迁居民发放补偿款，由其自行在市场购买住房。
这一政策转变背后，是央行创设抵押补充贷款（PSL）这一货币政策工具。PSL为棚改提供了大量低成本资金，成为棚改货币化的主要资金来源。据申万宏源统计，2014-2018年PSL累计新增发行3.38万亿元，占同期两大政策性银行棚改专项贷款的68%。
2015-2018年是棚改货币化的高峰期。期间，全国计划开工棚改项目2360万套，实际开工2442万套，总投资达6.26万亿元。其中，棚改专项贷款占比高达72%，成为最主要的资金来源。
然而，随着房地产市场形势的变化，棚改货币化政策开始逐步收紧。2017年，住建部等六部委联合发文，要求商品住宅消化周期在15个月以下的市县控制棚改货币化安置比例。2018年，住建部进一步明确，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。
三四线城市楼市：供大于求的困境
当前，三四线城市房地产市场正面临严峻挑战。数据显示，城镇居民人均住房面积已突破40平方米，建筑物数量超过6亿栋，整体市场已呈现供大于求的态势。这一趋势在三四线城市尤为明显。
以某中部省份三线城市为例，该市近年来新建住宅项目大量涌现，部分区域甚至出现30-40层的高层住宅。然而，由于人口持续外流，实际住房需求不断减少，导致大量库存积压。据统计，该市部分区域的商品房去化周期已超过36个月，远高于合理区间。
更令人担忧的是，这些城市的二手房市场流动性极差。有报道称，某些小城市一年的二手房成交量仅几十套。这意味着，即使房价已经跌至“白菜价”，也难以吸引足够的买家入市。
数据对比：棚改货币化的真实效果
面对三四线城市楼市的低迷现状，一个值得深思的问题是：棚改货币化是否真的起到了预期的市场拉动作用？
根据申万宏源的研究，2015-2018年棚改货币化安置对商品房销售面积的贡献率均值达15%。具体来看，这四年间分别去化库存1.5亿平米、2.5亿平米、3.1亿平米和2.5亿平米，占全国住宅销售面积的比例分别为14%、18%、22%和17%。
然而，甘犁的研究却得出了截然不同的结论。研究显示，棚改货币化安置家庭中仅有20.4%重新购房，且这部分购房需求仅占全部购房家庭的4.1%。这意味着，棚改货币化对住房市场的实际拉动作用可能远低于此前的预期。
未来展望：棚改货币化何去何从
在当前的市场环境下，棚改货币化是否仍是可行的政策选择？这一问题引发了广泛讨论。
一方面，棚改货币化确实帮助不少棚户区居民改善了居住条件，同时也为三四线城市房地产市场注入了活力。数据显示，2015-2018年棚改货币化安置帮助地方消化了约10亿平方米的楼市库存，对去库存起到了积极作用。
另一方面，随着房地产市场形势的变化，棚改货币化也面临诸多挑战。一方面，三四线城市楼市供大于求的矛盾日益突出，单纯依靠货币化安置难以从根本上解决市场困境；另一方面，棚改资金的可持续性也面临考验。2019年后，随着PSL发行规模的缩减，棚改资金来源受到一定影响。
在此背景下，政策制定者开始探索新的解决方案。2024年10月，住建部提出将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村、危旧房改造，并提出五项政策支持措施。这一政策调整释放出重要信号：在新的市场环境下，棚改货币化需要更加精准和灵活的实施策略。
展望未来，棚改货币化政策的走向将取决于多个因素，包括房地产市场走势、地方政府财政状况以及居民实际需求等。可以预见的是，政策将更加注重因地制宜和精准施策，以实现经济效益和社会效益的双赢。