提前还贷潮：3254亿房贷提前“搬家”，这场博弈才刚刚开始
提前还贷潮：3254亿房贷提前“搬家”，这场博弈才刚刚开始
提前还贷潮席卷全国：3254亿房贷提前“搬家”
“提前还贷”这个词汇，正在成为2024年中国楼市最热门的话题之一。据统计，2024年上半年，仅国有六大行的个人住房贷款就合计减少了3254.71亿元，这一数字接近2023年全年减少量的60%。从全国范围来看，个人住房贷款余额已经连续五个季度下滑，同比减少2.1%。
这一轮提前还贷潮的规模之大，超出了许多人的预期。从2023年二季度开始，个人住房贷款余额就呈现出持续下滑的趋势，同比降幅从0.7%一路攀升至2.1%。与此同时，居民早偿率指数在2024年4月更是达到了37%的历史高位。
利差悬殊：提前还贷背后的经济逻辑
为什么会出现如此大规模的提前还贷潮？最直接的原因是新旧房贷利率之间的巨大差距。目前，全国新发房贷利率已降至3.45%，而存量房贷的利率普遍在4%以上。在一些一线城市，这种差距更为明显。以深圳为例，2019年至2023年购房的业主房贷利率为LPR加30个基点，而目前深圳首套房贷利率已降至LPR减45个基点，两者相差近100个基点。
这种利率差意味着什么？以300万元本金、30年等额本息计算，当利率为4.5%时，累计还款总额为547万元，每月应还15200元；而当利率降至3.5%时，累计还款总额降至485万元，每月应还13471元。两者相比，月供相差1700多元，贷款总额相差60多万元。面对如此巨大的利息差，提前还贷几乎成为了一种“无风险套利”机会。
银行vs储户：一场利益博弈
面对汹涌的提前还贷潮，银行显然有些措手不及。个人住房贷款是银行的重要资产，其利息收入占银行营收的很大比例。据统计，中国商业银行的净利息收入占总营业收入的80%，而个人住房贷款在贷款中的占比高达20-30%。因此，提前还贷潮的出现，直接威胁到了银行的利润。
为了应对这一情况，一些银行开始设置提前还贷的障碍，比如收取违约金、要求预约排队等。但这些做法引发了争议。根据《民法典》第五百三十条，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。这意味着，如果提前还贷不损害银行利益，银行无权拒绝。
政策博弈：存量房贷利率能否下调？
面对提前还贷潮，政策层面也在积极应对。2024年9月，央行行长潘功胜表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。这一表态被市场解读为重大利好。
但也有专家指出，调整存量房贷利率需要平衡各方利益。财经作家谢宗博表示，这一政策导向虽然利好，但需要银行让利。因此，既要满足市场对房贷利率调整的需求，又要平衡银行的正常运行，这是当前要解决的难题。
未来走向：提前还贷潮会持续吗？
对于提前还贷潮是否会持续，业内普遍持肯定态度。中原地产首席市场分析师张大伟认为，只要存量房贷利率不降低，未来几个月提前还款会继续明显增加。东方金诚首席分析师王青则表示，为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期以上LPR报价下调的迫切性较高。
但也有观点认为，随着经济形势的好转和投资渠道的拓宽，提前还贷潮可能会逐渐降温。建设银行副行长李运表示，2024年前3个月，该行房贷提前还款规模较2023年第四季度有所下降，这可能与经济回暖、投资信心恢复有关。
结语：理性对待提前还贷
提前还贷潮反映了中国经济转型期的复杂性。它既是居民理财意识提升的表现，也折射出当前经济形势下投资渠道的匮乏。对于普通民众来说，在考虑提前还贷时，需要综合考虑个人财务状况、投资机会、现金流安全等因素，切勿盲目跟风。
对于政策制定者而言，如何在保护银行利益和满足民众需求之间找到平衡，将是未来一段时间内的重要课题。可以预见的是，这场关于提前还贷的讨论，还将持续一段时间。