建筑面与实用面的区别：如何计算实际可用面积？

建筑面与实用面的区别：如何计算实际可用面积？

在购买房产时，建筑面与实用面是两个至关重要的概念。建筑面是指整个建筑物的面积，而实用面则是指实际可用的居住面积。这两个概念的区分对于购房者来说至关重要，因为它们直接影响到购房预算和实际居住体验。本文将为您详细解析这两个概念的区别，并提供实用的购房建议。

建筑面

"建筑面"其实并无统一标准，每个楼盘都有各自不同的计算方法，并没有条例规管"建筑面"的计算。因此，以往发展商都会把公共走廊、停车场、垃圾房、电梯大堂等公用面积也计算在"建筑面"内，于是出现实用率极低的单位，建筑面逾千呎，但是实际上的空间可能只有一半。

发水楼

发水楼是发展商使用建筑面，带来对业主不公的问题。发水楼指地产发展商为了赚取更多利益，出售的建筑面比实际可建面多。由于香港卖地有对于地积比率的规限，但是建筑事務監督有權豁免部分，不需要計入總樓面面積。发展商可以申请豁免此部分，但仍然销售豁免面。

实用面

由于针对发展商透过"建筑面"，将非单位独立空间纳入单位面，夸大单位的空间，政府于2013年落实了《一手住宅物业销售条例》，规定新盘必需划一采用"实用面"。而政府对于"实用面"的定义则是，从围封单位的围封墙的外部开始计算，即是连单位内的间隔墙、主力墙、柱的面积也需要计算，面也包括单位的露台和工作平台的空。

实际可用空间：内笼面

"内笼面"指除去单位的墙身厚度后的面。通常低层单位的的墙身会比高层单位较厚，因为低层结构需要更强承重力。因此，同一实用面，低层单位的"内笼面"会较高层单位小，即是实际可用空间也相对较小。此外，室内楼底也会影响单位实际可用空间，高楼底单位增加单位垂直空间，甚至可以用作加建阁楼。

简单而言，内笼面便是我们真正的可用空间，买楼时需要特别留心。如果睇楼时，不妨询问经纪，是否有不同楼层的单位可供参观，比较一下低层与高层单位的空间感会否相差太远。

旧楼VS新楼实用性

虽然很多旧盘现在也用"实用面"标示单位面，但是它们通常都只以楼盘过往声称的实用率计算约数，所以新楼和旧楼标示的"实用面"，与实际可用空间的出入也不一样。

另外，许多人认为旧楼比新楼更实用，即使是相同的"实用面"，旧楼看上去也比新楼更宽敞。这是因大部分旧楼都较少露台、工作平台等配备，所以看上去，室内空间便会更宽敞。更多关于实用面的详情，可以参考以下文章—【买楼必读】实用面的7个必备知识。

买楼最怕买到面不实用的单位，花一大笔钱，当然希望买到一个最心仪的单位，所以建筑面和实用面绝对是重要的概念，必需要搞清搞楚。

许多新手买家在置业前都有许多疑问，记住千万不能着急，做好功课才签合约。如果想寻找更多心水楼盘，不妨上千居搜寻各区笋盘。

常见问题

发展商是否只可以以"实用面"标示一手住宅物业每平方呎售价？

根据《一手住宅物业销售条例》，所有一手住宅物业的售楼说明书、价单和广告，只可以以"实用面"标示呎价。

实用面包括窗台面吗？

窗台面并不包括在实用面之内。

如何查询二手楼的实用面？

第一，你可以透过土地查册，查阅物业首次转让的买卖协议。第二，你可以于差饷物业估价署的物业信息网，找到二手楼的实用面。