希腊物业费和住宅类型与中国的主要差异
希腊物业费和住宅类型与中国的主要差异
希腊的物业费制度与中国存在诸多差异。在希腊,物业费的缴纳与住宅类型密切相关,主要分为公寓楼、独栋和别墅三种类型。公寓楼的物业费通常在20-100欧元之间,而独栋和别墅则可能无需缴纳物业费。本文将详细介绍希腊物业费的缴纳标准、服务范围以及管理方式,并与中国的物业费制度进行对比分析。
居住在希腊,尤其生活在雅典都会圈(Great Athens),物业费一个月大概多少?谈到住宅物业费高低或者缴纳与否,首先需要明确的是住宅楼栋的类型,而不是建造年份(希腊目前的住宅,90%以上的建筑许可是2000年以前发放的)。
希腊的住宅类型常见的有三类:商业开发商建造的楼宇(例如公寓/flat),私家独自建造的住宅楼(独栋Detached building)或者更加高级的独栋(别墅Villa)远离市区的海滨或者雅典近郊山区。
根据面积大小,那些需要缴纳的物业费的住宅,住户每月10多块到100块左右,收到打印的账单后(没有手写的账单),通常是现金支付,收款人(通常是楼管员)会把交给住户一份机打发票。
在希腊,楼管员没有固定的角色,他/她可能生活在同一栋楼里,也可能住在附近,他们的职业也各不相同,可能是楼里的退休人士,有的是可能是二手车行的老板,或者是牙医,有的楼管员办公室也是他的驾校(希腊驾校一人一办公室即可开业)。
住宅类型与物业费
希腊住房常见的主要类型分三种:公寓楼、独栋、别墅。
希腊公寓楼(住宅楼)的概念不同于我们国内的公寓(通常是商业性质的楼宇)。
谈到房子,除了物业费的收取方式和计算方式不同于我国大陆地区,希腊的公寓住房,其实更接近对应我们国内小区的小高层或者高层商品房,虽然希腊没有住宅小区这么一说,住宅楼宇的进户门都是临街的,少数住宅楼也有自成一体的围墙小院。
除了公寓楼,希腊常见的住房类型还包括独栋(平房或楼房) 和别墅。笔者见过的目前最为昂贵的独栋是父亲在距离雅典市区30公里左右的一个市镇为已经成家立业的子女建造的楼房,对外宣称耗资100万欧。
图1:雅典都会圈住宅楼一隅(公寓)
独栋不等同于别墅,私人建造的平房,或者2层小楼(类似国内一些农村的房子,带个小院的二层楼房);
有的小开发商建造的一栋5~6层的房子,一梯两户或者三户,或者私人建造的房子,电梯左边是儿子,右边是女儿,楼上是自家什么其他人的,这类房屋也可以归入独栋。
无论是山中别墅还是海滨避暑,私家豪宅范畴的,谈不上物业费,奢华的家庭,房主承担更多意义的是管家费或者佣人等费用,如果此类豪宅空置,需要支付的水电费(如果不报停)这类开支。
雅典都会圈无论是城区,还是郊区及周围市政单位,也要不少是私人建造的楼宇(例如父辈们建造留给子女的),通常是3层或者4层的,有的一梯两户,有的干脆没电梯(3楼),无论是原来的家族成员居住,还是新买房子的中国人,他们是无需支付物业费的。
图2:雅典都会圈海滨住宅楼一隅(公寓),人气聚集的海滨,不少楼栋的0层都是餐饮,非常类似国内小区一些临街底商。
市区也有这样的私人楼栋,例如5层(0+4层),0层因为临街,在市区通常会出租,楼上住的叔叔、侄子、侄女、大伯等,然后侄子把自己的那套房子卖了,
买家作为新房主在这样的私人楼栋里居住,通常是没有物业费一说的,除非那一大家子联合起来,向你收所谓的”物业费", 一个月100欧或者200欧元,对于他们而言何乐而不为呢。
缴费水平和服务范围
关于生活在希腊,笔者看到不少ctrl+v的文字提到希腊生活或投资,物业费是一个不应该忽视的成本考量。其实自住的房屋,相比高昂的电费,希腊的物业费基本可以忽略不计。
而出租的住宅,物业费是由租户负责,如果当月发生的有需要业主分担的物业费,则账单上会单列显示,这种情况业主要分担的也不算很多。
按照住所面积的大小,经常见到的一居室到三居室的公寓或者复式公寓,按照楼栋面积和住户分担的比例,一个月的物业费大概在20~100欧元之间浮动。
图3:雅典市中心商业用途的楼宇一瞥
即使是需要交物业费的同一楼宇住户,每个月要缴纳的物业费金额也不是固定的,依照当月的电费等变动费用计算后,每个月的物业费账单由楼管员分发给各家住户(含租户)。
除了清洁费、水费、房主储备金(作用类似国内的维修基金)等收费项目,每个月物业费账单的变动项目主要是电费开支的多寡,例如当月电梯使用频率,公共区域的照明电灯。
其他的非例行支出包括楼宇墙体维护、消杀、管道疏通、电梯维修费用等。
对于自带庭院的楼栋,物业管理费还包括花园的维护费用,有集中供暖的楼栋,冬季的物业费账单则有取暖费用。
图4:雅典市中心住宅楼一隅( Iraklitou街)
物业费的交费主体
楼管员不会因为房屋空置而停止收取物业费。
如果房主将房屋出租,则物业费由租客承担,租住期间涉及到楼宇维修和维护的物业开支,则有房主承担,这类不属于经常性支出。
如果涉及到房屋维修或者楼栋修缮等相关的产权人物业费分摊,则在当月发生这类物业费支出是由房主承担,租客拿到物业账单可以告知房主,房主会自行支付给楼管员或者与租客确认尤其代付后抵扣当月租金。
这类形况也有,但不多,笔者在协助他人租房的过程中,与希腊人打交道,也接触过此类情况。
图5:雅典都会圈南部市镇Glyfada的住宅楼一隅(公寓)
由于不识字,笔者也拿过自己和租客的物业费账单一起去找楼管员交费,人家很干脆地告诉我,这个账单不是你的;
虽然在日常路边摊或者个体维修过程中遭遇不同的小宰客,但每一次遇见友善,包括不同楼管员的一板一眼让人也如同在酷暑里进入到空调房般神清气爽。
总之,物业费对于在希腊生活的人而言,不会构成什么太大的支出压力。
需要缴纳物业费的楼宇,则按照楼管员提供的机打物业费账单去交费,交完费楼管员会给收据(机打的)。
如果你所在的楼栋(或独栋),有人向你收取物业费,而没有任何账单及对应的收据(发票),此时需要多确认一番,不要做冤大头(日积月累100多甚至200也不是小数目)。
图6:雅典都会圈"独栋“住宅楼一隅
物业费相关的管理
除了住户公约,希腊涉及到物业费的法律法规很多,包括法律 3741/1929(政府公报 4 A'/09-01-1929)、法规 1003/1971(政府公报 198 A'/12-10-1971)、法规 1024/1971(政府公报 232 A'/15-11-1971)、法律 1562/1985(政府公报 150 A'/16-09-1985)等等。
物业费账单都是希腊语打印的,常见的希腊语不外乎这些内容:电费、水费、清洁费、当月特别支出(例如疏通费、消杀等)、园丁费(如有独立院落)等常规开支,每个月的数目面变化不会太大。
账单上的细项也不必过于纠结,看总额对应到自家所要分担支付的金额即刻。没有大的维修或者墙体翻新的工程,这个月30多欧,下个月也不会一下子出其不意的涨到50多欧或者更多。
因为涉及的要缴纳物业费的同一栋楼里,住户不止你一个人,希腊住户们都是物业费的监督者和支付合理与否维护者。
图7:雅典都会圈北部市镇Kiffisia的别墅一隅
同在一个楼栋的住户,大家就算对于照明等随手可控的开支也是非常关注的,不乏随手关掉单元楼大厅照明灯的习惯;
在过日子上,笔者也和希腊人一样学会了关灯,在夜晚出门,见过时尚年轻住户一边关掉多余灯,一边说too much ,只留下一只光芒四射的LED灯照明,人大家懂得东西多没有日子多的道理,
跟着同楼的住户们,笔者也学会了该花花,该省省,单元楼门厅白花花的6只LED灯,毕竟每晚多开1小时,一个月下来就是账单金额了,也就不难理解某个房主想要开民宿,为什么需要事先征得邻居同意。
从门厅等随手关灯里,可以体会到希腊人在生活中对于支出的认真严谨一面。
小知识
物业费相关的常见希腊语:
κοινόχρηστα物业费 (对应的英语说法不一,与希腊当地人英语交流时,用到的表达有building charge,utilities fee等)
Πολυκατοικία 公寓楼(block of flats)
μονοκατοικία 独栋 (detached house)
βίλα 别墅 (villa)
έξοδα ιδιοκτήτων αποθεματικό
(房主储备金)
Διαχειριστής
楼长(男)(manager)
Διαχειρίστρια
楼长(女) (manager)
楼长(楼管员),希腊人在说英语时,习惯用building manager 表述。
图8:雅典都会圈南部市镇Glyfada某居民区带独立庭院的公寓楼一隅
如果想了解物业费的细项或者与物业楼管员(经理)探讨支出的合理性,即使不了解希腊语,
借助翻译APP拍照即可呈现(希腊语到英语的准确度会高些,希腊语直接到汉语,语义差别有时候非常大)。