上海二手房市场：快速卖房的法律风险与防范
上海二手房市场：快速卖房的法律风险与防范
近年来，上海二手房市场持续活跃，但快速卖房背后隐藏着诸多法律风险。本文将为您详细解析二手房交易中的关键风险点，并提供实用的防范建议。
主要法律风险点
户籍问题
房屋过户后，卖方及其家人的户口迟迟不迁移，会给买方造成众多困扰和不便。根据《上海市常住户口管理规定》第32条，房屋所有权或公房承租权因交易已发生转移，房屋原有户口人员拒绝迁出或者无法通知的，公安机关可以直接将其户口迁至社区公共户。因此，卖方迟迟不配合迁移户口，买方可依据上述途径获得救济。
共有房风险
不动产权证或房产证上登记有多个权利人时，表明房屋存在共有关系（包括按份共有和共同共有）。为避免合同后续履行产生纠纷，进行交易时，买方应尽可能要求所有的登记权利人均在买卖合同上签字。如权利人中有未成年人，则应由法定代理人代为签字。
抵押房风险
法律规定在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。“抵押房”若要进行交易，首先要涤除抵押，否则将直接影响合同的后续履行。买方在签约前，应详细了解欲购房屋的产权登记及权利限制情况，要求卖方提供房产证或不动产权证及他项权证以供核验。
在租房风险
不少二手房在出售时处于出租状态，这使得买方可能面临无法入住的尴尬局面。为避免以后交房发生纠纷，买方在购房前应当实地查看，了解交易房屋的实际使用情况。有租客的情况下，应当认真核查卖方提供的租赁合同。
学区房风险
在购买学区房时，家长们要提前向所在学校及教育部门了解相关入学政策，核实好预购房屋入学指标的使用情况。其次要将“购买学区房”这一特殊目的写入合同，明确约定预购房屋对应的学校、一定年限内有无占用入学指标，同时约定如因卖方违约致使买方购买“学区房”的合同目的不能实现，买方有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。
代理房风险
由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常会有委托代理人代签房屋买卖合同的情况。民法总则规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
拍卖房风险
拍卖房往往涉及权利人的多个债务问题，房屋上存在多个抵押或查封。最高人民法院规定，以拍卖方式处置资产，除特殊情形外，当采取网络司法拍卖方式。目前，在最高院司法拍卖网络服务提供者名单库中的有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购以及北京产权交易所。
涨价房风险
在二手房买卖过程中，能够在正常周期内及时完成交易全部流程的，买卖双方尚能遵照合同履行。但在等待买方符合限购政策购买条件期间、等待房屋“满五唯一”期间，如房地产市场处于迅猛上涨行情，卖方极易出现心理失衡，会以各种理由实施加价。
防范措施
选择正规中介
通过一个上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案的案例，了解到在房屋买卖居间合同中，禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是合法有效的。
签订合同时注意事项
- 核实卖方身份。如果是个人，看他的身份证凭身份证可以在房产交易中心查询房屋的真实信息。
- 产权证、土地证是否齐全。
- 产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
- 产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。
- 看该房屋是否有房屋共有权人。
- 如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。
- 如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意。
- 如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。
- 如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
资金监管的重要性
资金结算方便安全
买卖双方资金往来可以不用自行交割，也不用再通过中介机构，而是由政府部门监管，通过银行结算方式收付。一方面，方便了广大消费者就近交存或提取大额房款，避免大额现金流转风险。监管资金带息支付
房屋交易完毕后，买方领取产权证，资金监管机构指令银行将房款连同交易期间的利息一并支付给卖房人。不延时限便捷服务
房屋交易资金实行监管后，权属登记机关对房屋交易经审核准予登记发证的，买卖双方自登记进件之日起经15天便可领取产权证或房款。
结语
在二手房交易中，快速卖房固然重要，但交易安全和法律风险防范更为关键。通过了解主要风险点并采取相应防范措施，可以有效保障交易顺利进行。建议买卖双方在交易过程中保持谨慎态度，必要时可咨询专业律师，以确保自身权益不受损害。