从日本地产危机看中国房地产市场底部特征
从日本地产危机看中国房地产市场底部特征
引言
当前，中国房地产市场正处于深度调整期，不同城市和地区的表现差异较大。在此背景下，研究历史上的地产危机及其应对经验，对于判断市场底部特征具有重要参考价值。本文将通过对比日本两次重大地产危机的应对过程，结合当前中国房地产市场的实际情况，探讨市场底部特征及未来走势。
日本两次地产危机的对比分析
1974-1977年地产危机
这次危机主要由外生冲击引发，具体表现为1973年主要产油国提高石油价格导致的“石油危机”。作为石油进口国和外向型经济主导的国家，日本经济受到巨大压力，实际GDP增速从1973年的8.0%降至1974年的-1.2%，年度CPI从1973年的4.9%升至1974年的23.2%。房地产市场随经济转冷而下滑。
面对危机，日本政府采取了扩张性的货币和财政政策，包括住宅贷款利率补贴等措施。这些政策迅速见效，房价于1978年开始回升，并开启了长达14年的上行周期。
1991-2009年地产危机
与第一次危机不同，这次危机由多重因素叠加引发。主要包括购房适龄人口迎来拐点、广场协议后出口优势丧失导致经济下行、加息导致的资产泡沫破裂等。这次危机导致日本房地产市场出现“硬着陆”，所有平均土地价格指数截至2001年已下跌至接近1985年的水平，其中商业用地价格下滑最为显著，相比1991年的峰值下跌53.71%。
日本政府对这次危机的处置分为四个阶段：
- 应对股价下跌，动用2.8万亿日元公共资金投资股市
- 重塑金融系统，强化金融监管
- 处置不良资产，引导市场化处理
- 采用“安倍经济学”刺激经济
这次危机的影响深远，日本经济陷入长期低迷，被称为“失去的三十年”。直到2013年，日本房地产行业才逐渐走出低谷。
当前中国房地产市场分析
根据最新数据显示，2025年1月，中国房地产市场延续止跌回稳态势。百强房企实现销售操盘金额2276.1亿元，同比降低3.2%，环比降低49.6%，单月业绩规模保持在历史较低水平。市场分化现象明显，一线城市市场热度延续，同比增长明显，4个一线城市环比下降33%，同比上升56%。二三线城市成交环比回落约3成，同比正增20%，涨幅不及一线。
从项目去化来看，1月房企推盘“提质缩量”，21个重点城市1月前22日首开和加推共计97次，不及2024年12月全月推盘量的1/3；平均开盘去化率为44%，环比上升6个百分点，同比上升17个百分点。上海、杭州短期内热度延续，平均去化率同环比齐升，均在5成以上；苏州、长沙、徐州、武汉等房企推盘更倾向于“以销定产”，单城推盘次数均少于3次，不过去化率均在7成以上。
历史经验对当前市场的启示
对比日本两次地产危机，我们可以发现：
- 危机的性质不同：第一次是外生冲击，第二次是内生性危机
- 政策应对效果不同：第一次迅速见效，第二次则经历了长期低迷
- 市场恢复时间不同：第一次快速反弹，第二次长达20多年
当前中国房地产市场与日本第二次危机有相似之处，如人口结构变化、经济结构调整等长期因素的影响。但也有不同之处：
- 中国政府的调控能力更强，政策工具更多
- 中国城镇化进程仍在持续，存在刚性需求支撑
- 中国金融市场相对封闭，系统性风险较低
结论
综合分析日本两次地产危机的经验和当前中国房地产市场的实际情况，可以认为：
- 当前市场已处于底部区域，但可能是一个较长的底部区间
- 市场分化将持续，一线城市和热点二线城市有望率先企稳回升
- 政策调控将更加精准，以平衡稳增长和防风险的关系
- 长期来看，房地产市场将逐步转向高质量发展阶段
对于购房者而言，建议密切关注政策动态和市场变化，根据自身需求和经济状况谨慎决策。对于政策制定者而言，需要在防范系统性风险的同时，积极推动房地产市场平稳健康发展。