SPV公司购房：省税新姿势！
SPV公司购房：省税新姿势！
近日，英商首都集团One Move Group协助一位投资者通过SPV公司一次性购买了伦敦六套房产，不仅节省了几十万英镑的税款，还彰显了对英国房地产市场的信心。这一案例生动展示了SPV公司在房产投资中的独特优势。
什么是SPV公司？
SPV是Special Purpose Vehicle的缩写，中文通常翻译为“特殊目的公司”或“特殊目的载体”。SPV公司是一种为特定目的而设立的法律实体，通常用于隔离财务风险和实现特定的商业目标。SPV公司的主要特点包括：
- 独立性：SPV公司通常独立于其设立者，拥有独立的法律地位和资产负债表。这种独立性使得SPV能够有效地隔离风险。
- 特定目的：SPV公司通常是为实现特定的商业目的而设立的，例如资产证券化、项目融资或风险隔离。
- 有限寿命：许多SPV公司是为完成特定项目或交易而设立的，因此它们的寿命通常是有限的。
- 资产隔离：SPV公司的资产和负债与其母公司或设立者的资产和负债是分开的。这种隔离确保了即使母公司遇到财务困难，SPV公司的资产也不会受到影响。
SPV公司购房的操作流程
通过SPV公司购房需要经过以下几个步骤：
设立SPV公司：首先需要设立SPV公司，选择合适的法律形式（如有限责任公司）。SPV公司可以注册在开曼群岛、维京群岛、香港等地的离岸法区，以利用当地的税收优惠政策。
完成注册和备案：将起草好的法律文件提交给相关监管机构进行注册和备案，支付注册费用和提交必要的证明文件。
开设银行账户：一旦公司注册完成，SPV公司需要开设一个银行账户，用于处理各类财务事务。
购买房产：通过SPV公司进行房产购买和持有。可以使用公司名义进行抵押贷款，租金收入属于SPV公司所有。
SPV公司购房的税务优势
SPV公司购房相比个人购房具有显著的税务优势：
抵扣抵押贷款利息：个人房东无法将全部抵押贷款利息从租金收入中扣除，而SPV公司可以将抵押贷款的利息作为业务费用全额抵扣，从而降低了应缴纳的税。
节省所得税：在英国通过SPV公司购房可有效降低个人所得税。因为以SPV公司名义购房后，所获租金归公司所有，不直接计入个人收入。因此可以直接按照公司盈利税的标准19%-25%来上交，税率较低。
后期转让方便，免除不同种类的税：在英国以公司名义购买房产时，房产是以股份的形式存在的。所以，如果想要出售房产给别人，只需要出售公司的股份即可，不必出售房产。这可以合理地避税，因为在公司转让中，通常不需要卖方支付24%的资本利得税（Capital Gains Tax），而是通过购买公司的股份完成交易，支付19%-25%的公司盈利税。
实际案例分析
以英商首都集团的案例为例，投资者通过SPV公司购买伦敦六套房产，具体优势体现在：
节省印花税：根据英国政策，在2024年6月1日之后购买6套或更多房产，则将适用非住宅SDLT税率，相比购买6套以下房产能节省大量印花税。
降低所得税负担：通过SPV公司购房，租金收入按照公司盈利税的标准19%-25%缴税，而个人名义购房则可能面临最高45%的个人所得税。
简化转让流程：通过转让公司股份完成房产交易，避免了资本利得税，同时股份转让的印花税（0.5%）远低于土地印花税。
免除遗产税：如果将房产转移给子女，可以直接转让公司股权，避免了遗产税（超过£325,000部分需缴纳40%）。
注意事项
尽管SPV公司购房具有诸多优势，但也需要注意以下几点：
贷款机构选择：以公司名义买房，可选择的贷款机构相对较少，且贷款要求较高。
贷款利率：公司贷款利率通常高于个人购房利率，大约为5%以上，而个人买房利率为4%-5%左右。
税务规划：涉及复杂的税务问题，如果将租金收入从公司收益转到个人账户，需要缴纳公司盈利税和个人股息分红所得税。
通过SPV公司购房是一种有效的税务优化策略，尤其适合高净值人士和长期投资者。但具体操作时需要充分考虑各种因素，建议在专业机构的指导下进行。