产业园区五种不同的运营模式分析！
产业园区五种不同的运营模式分析！
产业园区作为我国经济发展的重要载体，其运营模式和管理模式的差异直接影响着区域经济的发展。本文将深入分析产业园区的五种不同运营模式及其在不同发展阶段的特点，并总结优秀产业园运营的七个核心要素，为园区管理者提供有益的参考和借鉴。
产业园区五种不同的运营模式
第一种模式：政府运营模式
政府运营模式通常在行政主导型园区较为常见，由政府投资开发，主要为入驻企业提供税务代理、行政事务代理等服务，并收取相应费用。政府部门还会给予园区一定的招商代理费用和税费优惠。这种模式适用于规模较小、管理简单的园区，但难以保证大型园区的长期运营。广州天河软件园是这一模式的典型代表。
第二种模式：投资运营模式
投资运营模式通过政府投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业。当企业成长后，引入外部战略投资者或推动上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资理念，短期内难以看到明显回报，但对区域经济发展具有重要推动作用。浦东软件园是这一模式的典型代表。
第三种模式：服务运营模式
随着经济的发展，企业对园区的服务环境提出了更多要求。服务运营模式应运而生，园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业创造更好的生存发展环境。这种模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园是这一模式的典型代表。
第四种模式：土地盈利模式
随着中国房地产市场的兴起，一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖等功能。园区通过控制大面积土地，在初步开发后短期内提升土地价值，进行地产开发或转让。这种模式类似于有规划的地产开发，获利能力强大，同时也为园区后期开发奠定了财力基础。中关村软件园是这一模式的典型代表。
第五种模式：产业运营模式
一些重要的开发区承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用。园区在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资全资公司在园区内运营重要产业项目。这种模式要求园区具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能。重庆两江国家开发区是这一模式的典型代表。
对产业园区不同发展阶段的模式分析
第一阶段：生产要素聚集
- 发展阶段：要素群集阶段
- 核心驱动：政府的优惠政策等外力驱动
- 产业聚集动力：低成本导向
- 主要产业类型：低附加值、劳动密集型传统产业
- 产业空间形态：纯产业区，沿交通轴线布局
- 园区功能：加工型、单一的产品制造、加工
- 园区增值方式：工业产品“贸—工—技”，通过贸易链获取附加值
- 与城市发展的空间关系：基本脱离
- 代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区
第二阶段：产业主导特征
- 发展阶段：产业主导阶段
- 核心驱动力：政府和企业市场竞争力双重作用
- 产业聚集动力：产业链导向
- 主要产业类型：外向型产业，以电子设备、通讯设施制造业为主
- 产业发展需求因素：配套服务和研发能力
- 产业空间形态：纯产业区，围绕核心企业产业链布局
- 园区布局：以产品制造为主
- 园区增值方式：高科技产品生产基地，增值手段主要是产业链
- 与城市发展空间关系：相对脱离
- 代表园区：我国大多数发展较高的高新区
第三阶段：创新突破阶段
- 发展阶段：创新突破阶段
- 核心驱动力：内生为主，技术推动，企业家精神
- 产业聚集动力：创新文化
- 主要产业类型：技术密集型、创新型产业
- 产业发展需求因素：高素质人才、信息、技术等配套服务
- 产业空间形态：产业社区，围绕产业集群布局
- 园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能
- 园区增值方式：创新链
- 与城市发展空间关系：相对耦合
- 代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区
第四个阶段：现代科技都市
- 发展阶段：财富凝聚阶段
- 核心驱动力：高价值的“财富级”要素推动
- 产业聚集动力：高势能优势
- 主要产业类型：文化创意、科技创新产业及其他高端现代服务业
- 产业发展需求因素：高价值的品牌、高素质人才、巨额金融资本
- 产业空间形态：综合新城，城市功能和产业功能完全融合
- 园区功能：复合型，现代化综合城市功能
- 园区增值方式：财富链
- 与城市发展空间关系：紧密融合
- 代表园区：美国硅谷
优秀产业园运营的7个核心要素
第一步：运营主体要明确
运营主体性质的不同，决定了园区运营模式的不同：
- 政府创办型园区：成绩第一
- 企业创办型园区：效益第一
第二步：功能规划要清晰
- 孵化区域：园中有器（孵化器），培养原创型项目；案例：武汉的产业园都要求配备一个专业孵化器；武汉的凯迪、三特索道、凡谷电子、华工科技、国测电力、上市企业几乎都是从孵化器里成长出来的。
- 生产区域：生产、调试、组装基地，规模化生产。
- 展示区域：多功能展示厅、会议室，交易区域、体验式营销。
- 配套区域：满足企业人员的吃喝玩乐，休闲配套；一个工业园不见得要咖啡厅，一个产业园一定得有个咖啡厅；商务谈判交流！
第三步：组织架构要明晰
- 产业研究部门：了解定向产业的产业组织结构、产业特征、产业规模、产业企业分布、产业发展趋势，为园区的运营和招商提供理论指导。
- 招商销售部门：将园区的物业通过有效的渠道寻找到有效客户，促成签约；坐招、行招同时进行。
- 产业服务部门：融资服务、市场拓展服务、项目诊断、财务法律咨询、人员招聘培训等等。
- 物业服务部门：良好的物业服务提升客户的满意度和物业的保值升值。
第四步：平台建设是关键
平台建设是决定产业园区档次的关键：
- 融资平台：政府、民间、园区三种融资渠道
- 推介平台：协会、展会、例会、峰会
- 研发平台：大学实验室和科研院所的技术开发
- 专业共用平台：
- 激光产业园：激光检测仪
- 高科农业园：农药残留检测仪
- 动漫产业园：小型放映室
第五步：专业服务很重要
园区作为综合性的服务平台，与提供财务、金融投资、法律、人力资源、贸易展会、技术转移、项目申报、政策信息、国际合作、上市辅导等的专业机构合作，为企业提供全面且专业的增值服务；采用专案管理的服务模式，为企业提供定制式的专业服务。
服务好产业园入驻企业是产业园运营服务的重要工作内容，园区企业所涉及的第三方服务不计其数，不是每一项都需要产业园运营团队亲自来提供的，实际上产业园也没有这个能力和精力做到事无巨细。产业园应该抓大放小，全力做好专业服务，其他非核心服务交给第三方服务机构即可！
比如：做好企业同政府的桥梁，当好园区企业的政务管家，做好园区的政策项目辅导和申报！这几乎是所有园区企业的刚需，也是园区天然有这个服务优势，当然也是必须具备的专业服务能力！
第六步：园区活动这样搞
活动是塑造园区产业氛围、服务园区企业的重要手段和形式！服务送上门、投融资对接、企业内训、采购交易大集市、业务交流会、企业参访、人才培育！
通过这些活动形式为在园区中常驻办公的企业提供政策、资金、业务链接和合作平台搭建等切身服务，不止于“租赁”，而是洞察企业的核心需求，发挥园区的平台作用，力求逐渐实现真正的“产业服务”职能！
在园区运营方面创业孵化链条与大学和院所等创新、人才源头的合作，通过各种方式和活动吸引大学生和优秀人才到园区实习或创业！
活动计划
第七步：园区品牌影响力塑造
- 广泛拓展院所、高校、社会组织的合作：在具体运营服务工作过程中，园区运营团队应该积极开展与各级政府部门、科研院所、社会组织的合作。同时加强园区企业与外地，以及海外相关组织的合作，积极开展互动交流活动，提升街区对高层次创新创业人才的吸引力，形成良好的人才聚集品牌。
- 园区整体设计规划与定位：对产业园品牌综合分析、定位与策略，通过视觉传达，使受众群体直观了产业园的品牌信息，结合方案进行环境打造！
- 品牌建设与推广：网站和微信平台开发。线上全网推广(网站、微信、社交、EDM)。通过准确优化网站排名、社交平台、微信推广和粉丝等互联网宣传方式提升产业园在网络上的品牌影响力。
- 创业氛围打造：通过主办和承办全国性重点投融资对接会、创业大赛，为园区创业企业提供融资渠道和被投资机会。定期邀请知名导师和天使投资人开展项目路演活动，促进入住企业创业质量。积极承接区市级创业、路演活动。