房企破产潮下的按揭贷款保证金：处理困境与破解之道
房企破产潮下的按揭贷款保证金：处理困境与破解之道
2024年上半年，全国共有101家房企宣布破产，这一数字虽然较2023年同期略有减少，但仍处于高位。在房企破产潮的背景下，按揭贷款保证金的处理成为各方关注的焦点。
按揭贷款保证金的性质与作用
按揭贷款保证金是房地产开发企业为降低银行贷款风险而存入银行的专项资金。其主要作用是在购房者未能按时偿还贷款时，由开发商先行垫付，以保障银行的资金安全。然而，关于保证金的法律性质存在争议：一种观点认为其属于动产质押，另一种观点则认为其并非传统意义上的担保物权，而是信誉保证。
房企破产时保证金的处理原则
当房企进入破产程序后，按揭贷款保证金的处理主要涉及三个主体：房企、银行和购房者。根据《企业破产法》及相关司法解释，保证金的处理应遵循以下原则：
特定化要求：如果保证金账户资金专用于贷款质押担保且已移交债权人占有，则构成动产质押，法院不得扣划；反之，若未特定化，法院可依法执行。
优先受偿权：在满足特定化要求的情况下，银行对保证金享有优先受偿权。这意味着在房企破产时，银行可以优先使用保证金来弥补贷款损失。
购房者权益保护：在处理保证金时，应充分考虑购房者的权益。如果购房者已经支付了大部分房款，且愿意继续履行合同，保证金应优先用于保障购房者权益。
实际操作中的难点与争议
在实际操作中，按揭贷款保证金的处理存在诸多难点和争议：
账户管理不规范：部分房企的保证金账户管理混乱，资金混用现象严重，难以满足特定化要求，导致银行优先受偿权难以实现。
多方利益冲突：房企、银行、购房者三方利益诉求不同，往往导致保证金处理陷入僵局。房企希望保留资金用于项目续建，银行希望优先受偿，购房者则希望保障自身权益不受损害。
法律适用争议：在司法实践中，不同法院对保证金性质的认定存在差异，导致处理结果不同。有的法院将其视为质押财产，有的则将其视为普通破产财产。
案例分析：某房企破产案中的保证金处理
以某房企破产案为例，该房企在破产前向银行缴纳了5000万元按揭贷款保证金。在破产程序中，银行主张对该保证金享有优先受偿权，而购房者则要求将保证金用于完成在建工程。最终，法院根据保证金账户的资金流向和使用情况，认定该账户资金符合特定化要求，银行享有优先受偿权。但同时，法院也要求银行在受偿后将剩余资金用于保障购房者权益，确保在建工程能够完工交付。
建议与展望
为妥善处理房企破产中的按揭贷款保证金问题，建议采取以下措施：
完善法律法规：明确按揭贷款保证金的法律性质和处理规则，统一司法实践标准。
加强账户监管：要求房企和银行严格管理保证金账户，确保资金特定化，避免混用。
建立协调机制：在破产程序中，建立房企、银行、购房者三方协商机制，平衡各方利益。
引入第三方监管：对于按揭贷款保证金，可考虑引入第三方监管机构，确保资金安全和合理使用。
房企破产潮背景下，按揭贷款保证金的处理是一个复杂而敏感的问题。它不仅关系到各方当事人的切身利益，更影响着房地产市场的稳定和金融安全。通过完善制度、加强监管和平衡各方利益，才能找到最优解决方案。