昆明房租跌跌不休，租客房东都哭了
昆明房租跌跌不休，租客房东都哭了
昆明市的住房租赁市场正经历一场前所未有的考验。数据显示，昆明租金已连续11个月下跌，跌幅在二线城市中名列前茅。这场租金下跌潮不仅影响了房东的收益，也让不少租客和租赁企业陷入困境。
租金下跌：数据背后的市场寒意
根据易居研究院的数据，7月份昆明市挂牌租赁房源的平均租金为88.15元/平方米/月，环比增长5.2%，但同比下降8.7%，跌幅较上月扩大1.2个百分点。与2023年全年平均租金相比，更是下跌了7.4%。
从区域分布来看，昆明市各区租金普遍下跌。其中，黄浦区作为传统核心区，租金跌幅尤为明显。一位在昆明从事多年中介工作的业内人士透露，大部分房源租金较去年下滑10%-20%。在一些偏远区域，即使降价也难以找到租客，空置率居高不下。
市场低迷：多重因素叠加影响
租金持续下跌的背后，是多重因素共同作用的结果。
首先，经济下行和毕业生就业压力增大，直接影响了租赁需求。虽然2024年全国高校毕业生人数达到1179万，比2023年多21万，但就业市场的低迷使得年轻人在租房上的预算反而减少。许多毕业生不得不降低租房预期，选择更经济实惠的房源。
其次，大量保障性租赁住房的入市，对市场租金形成压制。根据“十四五”规划，全国计划筹集保障性租赁住房870万套，截至2024年底已筹集573万套。这些房源不仅品质有保障，价格也更具优势，对市场化租赁房源形成竞争。
此外，消费降级趋势在租赁市场表现明显。以前能租好的绝不委屈自己，预算提高也要租个大house，现在像高端租赁板块的大户型，房源很多，但租客已经少了一大半。某书上，这类房源跌幅空间十分明显。以前住核心区房子的人，现在稍微搬远一点，通勤多个20分钟，压力少一大半。以前租大户型的租客，现在普遍喜欢选小一点的房子，一家人够住就行，主打性价比。
高风险经营模式：租赁企业的困境
在市场低迷的背景下，部分住房租赁企业的高风险经营模式暴露无遗。“高进低出”、“长收短付”等经营模式，虽然短期内能吸引客户，但长期来看难以持续。一旦市场出现波动，这类企业往往首当其冲。
一位租赁企业负责人表示，由于租金持续下跌，一些二房东盘下的房子空置率居高不下。为了尽快出租，有的二房东甚至愿意支付100%的中介费，但仍难以吸引租客。这种情况下，部分二房东不得不考虑收缩业务规模，减少房源开发，以保留现金储备。
政策应对：规范市场秩序
面对市场乱象，昆明市房地产开发与经纪协会及时发布了《昆明市住房租赁市场倡议及风险提示》，提醒租客谨慎选择租赁企业，避免一次性支付大额房租，谨慎选择“租金贷”等金融产品。
同时，政府也在积极采取措施稳定市场。一方面，通过降准、降息、降首付等政策降低购房门槛，分流部分租赁需求；另一方面，加大保障性住房供给，满足不同层次的住房需求。据统计，2024年全国建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房及公租房共计172万套（间），一大批新市民、青年人、农民工住房问题得到解决。
案例分析：房东与租客的双重困境
在市场低迷的背景下，房东和租客都面临着各自的困境。
一位房东表示，自己名下的多套房源空置率居高不下，即使降价也难以出租。为了维持现金流，他不得不降低租金预期，甚至考虑将部分房源转售。
而对于租客来说，虽然租金下降看似有利，但市场不稳定也带来诸多风险。一些租赁企业因经营不善倒闭，导致租客和房东利益受损。因此，选择信誉良好的租赁企业和签订规范的租赁合同变得尤为重要。
未来展望：市场将如何演变？
短期内，昆明市住房租赁市场的低迷态势可能仍将持续。一方面，经济环境的不确定性仍在持续；另一方面，大量保障性租赁住房的持续入市也将对市场租金形成压制。
但从长远来看，随着经济逐步复苏和人口持续流入，租赁市场有望逐步回暖。同时，政府对租赁市场的规范和引导，也将为市场健康发展提供有力支撑。
对于房东而言，调整资产结构、提升房源品质是应对市场变化的关键。而对于租客来说，在享受租金下降红利的同时，也要警惕市场风险，选择正规渠道和企业，确保自身权益不受损害。
这场租金下跌潮，既是挑战也是机遇。通过市场的自我调节和政府的积极引导，昆明市住房租赁市场有望逐步走向更加健康、可持续的发展轨道。