房地产企业税务申报避坑指南：最新政策解读与风险防范

房地产企业税务申报避坑指南：最新政策解读与风险防范

引用

国家税务总局

等

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来源

1.

http://gansu.chinatax.gov.cn/art/2024/3/18/art_777_390179.html

2.

https://www.shui5.cn/article/ac/13492.html

3.

https://www.shui5.cn/article/78/120809.html

4.

http://www.ctaxnews.com.cn/2024-05/13/content_1036606.html

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https://www.gov.cn/zhengce/202411/content_6986969.htm

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https://www.shui5.cn/article/4c/119756.html

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https://www.kaizencpa.com/chs/Mobile/Faq/info/id/1687.html

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https://www.zhcpa.cn/message/detail/9449.html

9.

https://www.gov.cn/zhengce/202411/content_6986876.htm

10.

https://www2.deloitte.com/cn/zh/pages/tax/articles/the-latest-adjustment-of-real-estate-tax-policies.html

2024年12月1日起，房地产市场迎来重大税收政策调整。财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布新政，从契税优惠、土地增值税预征率等多个方面为企业和个人减负。在这一背景下，房地产企业如何准确把握政策要点，规避税务风险，成为亟待解决的问题。

房地产开发企业的税务申报贯穿项目全程，主要包括以下几个环节：

1. 取得土地环节：主要涉及契税和印花税。以招拍挂方式取得土地时，契税按土地成交价格的3%-5%征收，印花税则按合同金额的0.5‰计算。

2. 建设开发环节：主要涉及城镇土地使用税和印花税。其中，城镇土地使用税按实际占用土地面积和适用税额计算，而各类合同则需按相应税率贴花。

3. 销售环节：这是税务处理最为复杂的阶段，涉及增值税、土地增值税、企业所得税等多个税种。其中，增值税采用预缴和清算相结合的方式，土地增值税则需在项目全部竣工后进行清算。

4. 持有环节：主要涉及房产税，按房产原值或租金收入计征。

增值税作为房地产企业的主要税种，其申报风险点尤为值得关注：

1. 纳税义务发生时间：应以不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间，一般以《商品房买卖合同》约定的交房时间为准。若因企业原因延迟交房，则以实际交房时间为准；若因购买方原因未按时收房，则以合同约定的最迟交房时间为准。

2. 预缴税款：采取预收款方式销售项目的，应在收到款项时预缴增值税。一般计税方法下预缴税款计算公式为：预收款÷(1+9%)×3%；简易计税方法下为：预收款÷(1+5%)×3%。

3. 发票开具：收取预收款时应开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码，发票税率栏填写“不征税”。

4. 常见风险点：

• 预收款未及时转入“预收账款-房款”科目
• 违约金未按规定计算增值税
• 以房抵债等视同销售行为未计缴增值税

最新税收政策的出台，对房地产企业的税务申报产生重要影响：

1. 契税优惠调整：个人购买家庭唯一住房或第二套住房，面积在140平方米及以下的，统一按1%的税率征收契税。这一调整将减轻购房者负担，但企业需关注交易环节的税务处理。

2. 土地增值税预征率下调：东部地区预征率下限从2%降至1.5%，中部和东北地区从1.5%降至1%，西部地区从1%降至0.5%。企业需及时调整预缴税款的计算方法。

3. 增值税政策优化：取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人销售已购买2年以上住房一律免征增值税。这一变化可能影响企业的销售策略和税务筹划。

以某房地产公司为例，该公司2022年预售项目取得不含税预收款50000万元，预计毛利率15%，预缴土地增值税及增值税附加2000万元。2023年项目竣备并交付。

• 2022年度纳税调整：按预计毛利率15%计算预计毛利额7500万元，调增应纳税所得额5500万元（7500万元-2000万元）。

• 2023年度纳税调整：结转预收款确认收入50000万元，结转预缴税款2000万元，同时转回预计毛利额7500万元，调减应纳税所得额5500万元。

面对复杂的税收环境和不断变化的政策，房地产企业应采取以下措施：

1. 加强内部培训，确保财务人员熟悉最新税收政策
2. 完善内部控制，定期开展税务风险自查
3. 建立与税务机关的沟通机制，及时获取政策指导
4. 利用信息化手段提升税务管理水平
5. 聘请专业税务顾问，协助处理复杂税务问题

房地产企业应时刻关注政策动态，加强税务管理，既要确保依法纳税，又要充分利用政策红利，实现企业利益最大化。