房屋租赁纠纷频发，法院如何裁决？
房屋租赁纠纷频发，法院如何裁决？
近年来，房屋租赁市场纠纷频发，不仅影响了租赁双方的权益，也对社会经济秩序造成了困扰。据统计，仅2020年至2024年，佛山市两级法院就受理房屋租赁合同纠纷案件19645件，审结19433件，其中经营性租赁合同占比高达80%-95%。这些数据反映出房屋租赁纠纷已成为一个不容忽视的社会问题。
法院裁决标准：以案例说明
优先承租权的行使条件
在某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案中，某实业公司承租某厂的厂房用于贵金属设计及生产，双方约定合同期满后承租人在同等条件下有优先承租权。然而，租赁期限届满前，租赁厂房所在产业园区被政府纳入当地新兴产业空间布局规划，定位发展半导体。某厂两次函告某实业公司，因园区整体规划调整及发展需要，租赁期限届满后将不再续签合同。合同到期后，某厂与从事半导体生产研发的某公司签订租赁合同。某实业公司以其优先承租权被侵害为由起诉，请求某厂支付违约金、赔偿经营损失及搬迁损失。
法院审理认为，租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素。地方政府将租赁厂房所在园区的发展方向定位为“半导体”，某实业公司的经营范围为“贵金属”，不符合园区整体发展规划，故认定某实业公司不符合行使优先承租权的同等条件，判决驳回某实业公司的诉讼请求。
电费收取标准的合法性
在某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案中，双方在租赁合同中约定商铺水电费按商业用途计价。合同履行期间，某市场公司按1.35元/度的标准向某发展公司收取电费128万余元，而供电部门根据某发展公司使用分表的电量，按工商业电价标准计得上述期间的应收电费为61万余元。某发展公司起诉请求某市场公司返还多收电费67万余元。
广东省高级人民法院再审认为，出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效。出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。综上，出租人应退还高于国家电价标准收取的电费。
行政征收补偿款的分配
在陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案中，陈某承租某公司房屋从事生产经营。在租赁合同履行中，因公共交通建设需要，案涉房屋所在地块被征收导致租赁合同提前解除。出租人某公司作为被征收人领取了包括停产停业损失在内的补偿款后，与承租人陈某就停产停业损失补偿款的分配无法达成一致意见。陈某遂起诉主张分配停产停业损失补偿款。
广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建(构)筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。
租赁合同中的常见争议点
房屋用途与规划不符：如案例一所示，当租赁房屋的用途与政府规划不符时，承租人的优先承租权可能无法得到支持。因此，在签订租赁合同时，双方应明确房屋用途，并确保符合当地规划要求。
电费等费用的收取标准：根据电力法规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价，禁止在电费中加收其他费用。出租人应严格按照国家规定的电价标准收取电费，否则可能被要求退还多收的费用。
行政征收补偿款的分配：在因行政征收导致租赁合同解除的情况下，承租人有权请求分配停产停业损失补偿款。具体分配比例应综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素。
租赁房屋的维修与保养：根据《民法典》有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。因此，双方应在合同中明确维修保养的责任归属，避免因房屋损坏引发纠纷。
合同解除与违约责任：如一方需提前解除合同，应提前书面通知对方，并征得同意。若因不可抗力导致合同无法履行，双方互不承担责任。违约方需向守约方支付违约金，违约行为造成损失超过违约金的，还需额外赔偿差额部分。
风险防范建议
签订详细合同：租赁双方应签订详细的租赁合同，明确双方的权利与义务，避免因合同条款不清引发纠纷。合同应包括租金支付的具体时间和方式、房屋的使用范围和维护责任等。
履行合同义务：双方应严格履行合同义务，按时支付租金、维护房屋、遵守租赁合同的各项规定，避免因违约引发纠纷。
保留证据：租赁双方应注意保留租赁合同原件、支付租金的凭证、房屋状况的照片或视频、维修记录等证据材料，以备不时之需。
及时沟通：在租赁过程中出现的问题，双方应及时沟通和协商，通过调解方式解决纠纷，避免因诉讼引发的时间和费用问题。
咨询专业律师：在签订合同或处理纠纷时，可咨询专业律师，了解相关法律规定和诉讼程序，寻求法律意见和建议。
房屋租赁纠纷的处理是一个复杂的过程，需要租赁双方在签订合同时谨慎对待，在履行合同时严格遵守，在发生纠纷时理性解决。通过了解相关法律法规和案例，租赁双方可以更好地保护自己的合法权益，维护租赁市场的健康秩序。