回迁房VS普通商品房：谁更省钱？

回迁房VS普通商品房：谁更省钱？

引用

国家税务总局

等

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来源

1.

https://tianjin.chinatax.gov.cn/11200000000/8000/800024/80002406/20241223162326297.shtml

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近期，房地产市场热议回迁房与普通商品房的税费差异。根据国樽律所的分析，回迁房买卖涉及契税、增值税和个人所得税等多种税费，购房人需缴纳房款5%的契税及其他费用，而卖方则需支付房产证未满两年的6%增值税及盈利部分20%的个人所得税。相比之下，普通商品房在持有时间超过一定年限后可免征部分税费。购房者应详细了解这些税费差异，以做出更明智的选择。

回迁房在办理房产证时需要缴纳以下费用：

1. 交易手续费：3元/平方米
2. 契税：超值部分按2%征收
3. 产权登记费：80元/套

此外，回迁房在买卖过程中还需要缴纳土地出让金，比例为3%。根据国税函[2010]220号文件，房地产开发企业在安置回迁户时，使用本项目房地产进行安置的部分视同销售处理，并确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

普通商品房的税费政策近期进行了调整，主要变化包括：

1. 契税优惠：140平方米以下住房享受1%低税率
2. 增值税：个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征
3. 土地增值税：预征率下限统一降低0.5个百分点

这些政策的实施，显著降低了普通商品房的交易成本，进一步释放了市场活力。

以一套100平方米、总价200万元的房屋为例，对比回迁房和普通商品房的税费差异：

1. 回迁房：

• 土地出让金：200万元×3% = 6万元
• 契税：（200万元-安置房价值）×2%
• 交易手续费：100平方米×3元/平方米 = 300元
• 产权登记费：80元

2. 普通商品房：

• 契税：200万元×1% = 2万元
• 增值税：免征（假设持有时间超过2年）
• 其他费用：根据具体城市标准

从以上对比可以看出，回迁房虽然在某些情况下价格较低，但其税费负担可能高于普通商品房。特别是土地出让金这一项，对购房者来说是一笔不小的支出。

购房者在选择回迁房或普通商品房时，应充分考虑税费因素：

1. 如果是首次置业且预算有限，可以考虑购买回迁房，但需注意土地出让金等额外费用。
2. 对于改善型购房者，建议优先考虑普通商品房，特别是持有时间较长的房源，可以享受更多税费优惠。
3. 在具体操作中，建议咨询专业税务顾问，确保所有税费都能正确计算并合法缴纳。

总之，回迁房和普通商品房各有优劣，购房者应根据自身实际情况，综合考虑价格、税费、产权等因素，做出最适合自己的选择。