“零辣招”时代来了！香港祭出“救市”大招
“零辣招”时代来了！香港祭出“救市”大招
2024年2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2024至2025年度财政预算案时宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（即“撤辣”），包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一政策调整标志着香港楼市进入“零辣招”时代，对香港房地产市场将产生深远影响。
图片来源：中原地产
“零辣招”时代来了
2010年，为抑制炒房风气，香港陆续推出三项楼市印花税，俗称“辣招”。具体来看，香港永久居民购房，首置税最高为4.25%，此后二套、三套等需要缴纳的印花税都是15%；非永久居民购房则需要缴纳买家印花税及新住宅印花税，二者各15%，合共30%。此外，还设有额外印花税，以打击“炒房客”。
2023年10月25日，港府曾宣布调整住宅物业需求管理措施，包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半等。但该政策对楼市刺激有限，市场普遍出现“撤辣”预期，导致观望情绪浓重，交易量不断下滑。
今年1月29日，香港特区差饷物业估价署公布的数据显示，2023年12月二手私人住宅售价指数较11月环比下跌约1.39%，跌至2017年2月以来的新低，2022年及2023年内累计下跌20.77%。同时，2023年香港整体楼宇买卖合约登记数跌至1991年以来的最低点，仅为5万8023宗，二手住宅销量也创下28年新低。
在这样的背景下，港府决定进一步撤销所有楼市“辣招”。陈茂波表示：“我们认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。”
以九龙缇外2座7楼顶层相连大宅为例，该物业楼价为6.36亿元，按“减辣”后15%的印花税率计算，购房者需要缴纳的印花税金额为9540万元，“撤辣”后的印花税率为4.25%，对应金额2703万元，减少税费6837万元。
吴典摄
业内观点
对于“撤辣”，业内普遍认为此举将在一定程度上刺激香港楼市回温，但积极情绪能否持续，是否能彻底带动楼市走出向上行情仍有待观望。
戴德梁行香港研究部主管邓淑贤表示，撤销所有住宅物业需求管理措施后，楼市会有序调节，朝健康方向发展。当下主要有三大因素困扰楼市，分别为息口高企、“辣招”以及经济和股票市场不景气。随着政府全面“撤辣”，有助于提振市民入市信心，刺激成交量，进而活化换楼链；至于楼价走势方面，假如联储局能于年内开始减息，将更有助楼价回稳，预计下半年楼价有望从现时低位回升。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在楼市下行背景下，“辣招”的意义正在减弱。单计2023年全年，三大辣税交投量共录约2811宗，创2014年三项住宅辣税征收后有纪录以来新低，而去年辣税收益约59.89亿港元，连续两年金额不足60亿港元。
他直言，香港是自由港，依靠的是完全自由的竞争环境，吸引境内外资本来创业、投资，不太依赖物业税，但是物业价值的稳定非常关键，它会影响到资金进出以及香港对于境内外资金、投资者的吸引力。因此，当物业价值跌到一定程度，政府就会采取手段来稳定物业价值，从而稳定香港对于全球资金的吸引力，“‘撤辣’会极大降低物业交易成本及持有成本，对于吸引包括内地在内的全球资金有极大帮助”。
黄立冲也称，政策调整对于促进当前交易低迷的市场环境有一定积极作用，对经纪公司和成交量的提升也将带来机遇。不过其认为，“撤辣”可能会在短期内激发市场的部分购买力，尤其是在1000万港元以下的住宅物业市场，但于高端豪宅市场而言，这一措施可能影响有限，预计今年整体楼市仍将面临调整，跌幅可能控制在5%以内。
对内地市场影响几何
市场关注的另一个重点是，此次香港楼市大刀阔斧地松绑，对内地楼市有何启示？
中原地产首席分析师张大伟表示，“撤辣”后，香港购房成本大幅下滑，会吸引部分内地购买力赴港置业，同时作为超一线城市，香港的政策调整也将对北京、上海等一线城市带来示范影响，“虽然都在放松，但香港是‘一刀切’，给市场影响更大，北京、上海、深圳都是小步走，现在看影响不算太大”。
他直言，目前我国房地产市场供求关系发生重大变化，楼市区域分化格局凸显，核心一二线城市购房需求相对企稳，较多二线城市购房需求不足，因城施策是必要之举，政策的密集出台可以向市场释放更多积极信号，稳定居民信心，从而推动房地产市场企稳。
今年1月以来，内地多个核心城市出台松绑政策，比如上海外环以外放松对于非沪籍单身人士购房限制、北京通州双限政策放松、深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制等。叠加房地产“项目白名单”、LPR5年期利率下调至3.95%等，房地产“救市”打出组合拳。
房价数据来看，1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。整体看，一线城市因为北京上海在去年12月及今年1月连续出台了稳楼市政策，整体市场表现有所企稳，跌幅收窄。
他指出，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，房地产市场可能在大幅度降息后于2024年3月至4月出现一定热度的“小阳春”，“当下内地楼市也需要和香港一样，出台重磅政策维持信心，一线城市的限购松绑已经在路上”。
李宇嘉则表示，香港是自由港，资金、汇率、利率都是自由波动的，对房地产的管理与西方国家类似，都是从利率和税收的角度考虑，“香港完全是基于物业市场波动，是否需要释放新的政策”。
而内地情况不同，在调控房地产时，会进行对税收、地方财政、土地财政、上下游等角度的综合考虑，不太可能全面退出税收来稳楼市。其分析称，一方面，内地房地产税收占到总税收收入的20%左右，相关产业链结合在一起占到30%以上，地方依赖度较大，不太可能撤去；另一方面，国家要告别房地产依赖，转向内需、科技创新等实体经济主导，不太可能彻底退出地产税收，给市场传达错误信号；最后，内地楼市低迷的根本原因在于供求关系逆转、旧模式不可持续，而不在于税收。
“在楼市火热时期，即便当时税收很重，也阻挡不了楼市的下行。在楼市供求关系逆转后，即便利率降到历史最低，即便热点城市增值税免征期收缩，也阻挡不了楼市下行。”李宇嘉强调道。
本文原文来自证券时报